CGSI ชี้ งบฯอสังหาฯ โค้ง2 หด 24.5% yoy จากยอดโอน-GPM ลดลง

CGSI ประเมินงบฯ 9 บจ. อสังหาฯ ไตรมาส2/68 ลดลง 24.5% จากช่วงเดียวกันปีก่อน หลังยอดโอนฯ กำไรขั้นต้น และส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุน ลดลง แต่หากเทียบกับไตรมาสกอ่นหน้าพุ่ง 64% หลังรัฐฯผ่อนเกณฑ์ LTV-ลดค่าโอนฯ ขณะที่คาดกำไร ปกติทั้งปีลด 11.2% จากอุปสงค์ชะลอตัว แต่ยังแนะนำ Neutral เลือก AP - SIRI เป็นหุ้น Top pick

ฝ่ายวิเคราะห์ บริษัทหลักทรัพย์ ซีจีเอส อินเตอร์เนชั่นแนล(ปรเทศไทย) หรือ CGSI ระบุว่า ประมาณการบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ฝ่ายวิเคราะห์ฯศึกษา 9 บริษัท (AP, LH, LPN, PSH, QH, SPALI, SIRI, ORI และ SC) จะมีกำไรจากการดำเนินงานปกติรวม 5.23 พันล้านบาทในไตรมาส 2/68 เพิ่มขึ้น 64% qoq, แต่ลดลง 24.5% yoy โดยคาดกำไรจะเติบโตสูง qoq เพราะรายได้จากธุรกิจอสังหาฯเพิ่มขึ้นจากการโอนกรรมสิทธิ์ backlog และแรงหนุนจากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ อย่างการลดค่าโอนค่าจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท/ยูนิต มีผล 22 เม.ย.68 และการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV มีผล 1 พ.ค.68

อย่างไรก็ตาม กำไรน่าจะลดลง yoy เนื่องจากยอดโอนกรรมสิทธิ์, อัตรากำไรขั้นต้น (GPM) จากการขายอสังหาฯ และส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนในบริษัทร่วม และ JV ลดลง นอกจากนี้ คาดว่า GPM จากการขายอสังหาฯ จะลดลงจาก 31.3% ในไตรมาส 2/67 และ 30.2% ในไตรมาส 1/68 เหลือ 29.4% ในไตรมาส 2/68 จากการให้ส่วนลดราคาและจัดโปรโมชั่นเพิ่มขึ้น

ส่วน LH น่าจะ outperform คู่แข่ง ด้วยกำไรสุทธิที่เติบโต 38.3% yoy ในไตรมาส 2/68 เพราะมีกำไรที่รับรู้ครั้งเดียว (หลังหักภาษี) จำนวน 619.4 ล้านบาท จากการขายอพาร์ทเมนท์สองแห่งในสหรัฐ

คาดกำไรปกติทั้งปีลดลง 11.2% จากอุปสงค์ชะลอ-GPM หด

ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI คาดว่ากลุ่มอสังหาฯจะมีกำไรจากการดำเนินงานปกติลดลง 31% yoy เป็น 8.4 พันล้านบาทในครึ่งปีแรก 68 ซึ่งคิดเป็น 38.6% ของประมาณการในปี 68 ขณะที่คาดว่ากำไรปกติจะเพิ่มขึ้นในครึ่งปีหลัง 68 และทำสถิติสูงสุดในไตรมาส 4/68 จากการโอนกรรมสิทธิ์ backlog, การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบเพิ่มขึ้น, การที่อุปสงค์คอนโดมิเนียมไฮไรซ์กลับมาฟื้นตัว รวมถึงแนวโน้มปรับลดดอกเบี้ย จึงประมาณการว่า กำไรปกติในปี 68 จะลดลง 11.2% yoy เนื่องจากอุปสงค์ชะลอตัวและ GPM ลดลงจากการระบายสต็อกโครงการ

นอกจากนี้ CGSI ระบุว่า ข้อมูลจากบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) แสดงให้เห็นว่าจำนวนยูนิตเปิดใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯลดลง 54% yoy เป็น 15,452 ยูนิตในครึ่งปีแรก 68 มูลค่ารวม 1.108 แสนล้านบาท ลดลง 46.8% yoy เนื่องจากเศรษฐกิจไทยชะลอตัว, sentiment ตลาดอ่อนตัว รวมทั้งผลกระทบจากเหตุแผ่นดินไหวช่วงปลายเดือนมี.ค.68 ขณะที่ราคาขายเฉลี่ยของโครงการเปิดใหม่เพิ่มขึ้น 15.7% yoy เป็น 7.17 ล้านบาท/ยูนิตในครึ่งปีแรก 68 เพราะที่อยู่อาศัยแนวราบราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท/ยูนิตมีสัดส่วนเพิ่มขึ้น

ส่วนจำนวนยูนิตที่ขายได้ในกทม.ลดลง 27.7% yoy เป็น 23,305 ยูนิต มูลค่ารวม 1.275 แสนล้านบาท ลดลง 26.6% yoy ในครึ่งปีแรก 68 โดย AREA คาดการณ์ว่า จำนวนยูนิตเปิดใหม่จะเพิ่มขึ้น hoh เป็น 24,088 ยูนิตใน ครึ่งปีหลัง 68 เนื่องจากจะมีการเปิดโครงการคอนโดมิเนียม และทาวน์เฮ้าส์ที่มีราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท/ยูนิตเพิ่มมากขึ้น ดังนั้นจำนวนยูนิตเปิดใหม่ในกรุงเทพฯในปี 68 น่าจะลดลง 35.7% yoy เป็น 39,540 ยูนิต ซึ่งเป็นสถิติต่ำสุดในรอบ 23 ปีนับตั้งแต่ปี 45 ตามข้อมูลของ AREA

แนะนำ Neutral ให้ AP-SIRI เป็น Top Pick

ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI ยังแนะนำ Neutral กลุ่มอสังหาฯ เพราะ presales และการเติบโตของกำไรปกติน่าจะชะลอตัวในปี 68 แต่การประเมินมูลค่ายังไม่แพง โดยกลุ่มอสังหาฯ ซื้อขายที่ P/E เพียง 6.6 เท่าในปี 68 หรือ -1.75SD จากค่าเฉลี่ยห้าปี และมีอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลน่าสนใจที่ 7.1-7.4% ในปี 68-69 ขณะที่เลือก AP และ SIRI เป็นหุ้น Top pick เนื่องจากธุรกิจอสังหาฯของ SIRI น่าจะ outperform คู่แข่งและมีอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลสูง ส่วน AP มีสัดส่วนที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงไฮ-เอนด์สูง รวมทั้งมีการประเมินมูลค่าน่าสนใจ

อย่างไรก็ตาม กลุ่มอสังหาฯ จะมี downside risk หากเศรษฐกิจมหภาคมีความไม่แน่นอนจากมาตรการภาษีสหรัฐและยอดโอนกรรมสิทธิ์ต่ำกว่าคาด ส่วน upside risk อาจมาจากการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายและการขยายระยะเวลาการเช่าที่ดินเป็น 99 ปี

website : mgronline.com
facebook : MGRonlineLive
twitter : @MGROnlineLive
instagram : mgronline
line : MGROnline
youtube : MGR Online VDO