เคล็ดไม่ลับ สำหรับมือใหม่ เทคนิคลงทุนอสังหาฯ ปล่อยเช่าปังสวนเศรษฐกิจ

‘ที่อยู่อาศัย’ หนึ่งในปัจจัย 4 ที่สำคัญต่อการใช้ชีวิต แม้ว่าปัจจุบันบริบททางสังคมได้ปรับเปลี่ยน จาก‘บ้าน’ เป็น ‘คอนโดมิเนียม’ และเลือกที่จะ ‘เช่า’ แทน ‘ซื้อ’ แต่ไม่ว่ารูปแบบไหนก็ปฎิเสธไม่ได้ว่าเราทุกคนต้องมีที่อยู่อาศัย

แต่สำหรับในแง่ของการลงทุน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในยุคนี้ยังน่าลงทุนไหม หลังฝ่าวิกฤตใหญ่มาหลายครั้ง ตั้งแต่อดีตอย่างต้มยำกุ้ง จนมาสู่ยุคโควิด และล่าสุดเหตุการณ์แผ่นดินไหว ที่คนไทยไม่เคยเจอมาก่อน ความท้าทายคืออะไร และที่สำคัญคือสำหรับมือใหม่ที่อยากลงทุน ต้องรู้อะไรบ้างถึงสามารถสร้าง passive income จากอสังหาฯ ได้

บทความนี้ ทีม SPOTLIGHT ได้สรุปสาระสำคัญมาจากหัวข้อเสวนา “เจาะเทคนิคจากกูรู ‘อสังหาฯ’ เทคนิคการเลือกซื้อและรีโนเวตที่อยู่อาศัย ทั้งสำหรับการอยู่เองและปล่อยเช่า” โดยคุณวรีพงษ์ สมานตัตานนท์ Founder, Absolute 65 Co.,ltd and Paul Property Channel และ ดร.ปรชีญา ชวลติ ธำรง เจ้าของเพจ 10DK ณ งานบ้านและสวนแฟร์ MidYear 2025

มือใหม่อยากลงทุนอสังหาฯ ต้องรู้กฎ 4 ข้อ

คุณวรีพงษ์ ได้เล่าว่า สำหรับมือใหม่ที่อยากลงทุนอสังหาริมทรัพย์นี่คือกฎ 4 ข้อที่ต้องรู้

1.เราควรซื้อที่ราคาต่ำกว่าตลาด (นิดนึงก็ยังดี) นี่คือจุดเด่นของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มือ 2 เพราะเราสามารถมีการต่อรองได้

2.อย่าใช้เงินสดซื้อ ให้ใช้เครดิตของตัวเราไปซื้อมากกว่า มันจะมีผลต่อการไปยืนกู้ ถ้าราคาสูงเกินไปทรัพย์ที่เป็นมือ 2 อาจจะกู้ไม่ได้

3.ต้องเช็ก occupancy rate หรือ อัตราการเข้าพัก

เช่น ตึกนั้นมีคนอยู่อาศัยอยู่จริงหรือเปล่า บางตึกบางทีเป็นตึกร้าง พอเป็นตึกร้างจะไม่มีใครจ่ายค่าส่วนกลาง ตึกมันก็จะดูโทรม พอโทรมก็ไม่ค่อยน่าอยู่

-ขับรถไปดู ราวตากผ้า / ที่ตามระเบียงที่นกมาเกาะแบบร้างๆไหม /ขับไปดูตอนกลางคืน ว่ามีรถมาจอดเยอะไหม ไฟเปิดไหม

โดยเน้นย่ำว่า “คนอยู่ที่ไหน ให้ไปลงทุนบริเวณนั้น” หากซื้ออสังหาริมทรัพย์มือหนึ่ง ให้เลือกโลเคชั่นใจกลางเมืองติดแนวรถไฟฟ้า ส่วนอสังหาริมทรัพย์มือสอง มักจะมีทำยอดฮิตอยู่แล้ว เช่น รัชดา ห้วยขว้าง รองลงมาคือสุขุมวิท สาธร

4.เช็ก Developer ที่เชื่อถือได้ เเนะนําให้เป็นบริษัทมหาชน

ยอดจองอสังหาฯ มือสองแซงหน้ามือหนึ่ง คน ‘เช่า’ มากกว่า ‘ซื้อ’

คุณวรีพงษ์ ได้เล่าว่าตอนนี้เทรนด์ได้เปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว ด้วยสถานการณ์ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจส่งผลให้ปัจจุบันคนมองว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นเรื่องยาก ดีไม่ดีอาจกลายเป็นภาระ เลยหันมา ‘เช่า’ มากกว่า ‘ซื้อ’

และหากเจาะลึกมาที่การเช่า สมัยนี้คนก็ไม่ได้เช่าเป็นระยะยาว แต่เน้นเช่าเป็นรายเดือน – ปี โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ที่เป็น job hopper ต้องเปลี่ยนที่ทำงานไปเรื่อยๆ เช่น ปีนี้ทำงานแถวรัชดาก็อยากเช่าแถวรัชดา ปีต่อไปเปลี่ยนเป็นสุขุมวิท พระขโนง

คุณวรีพงษ์ ยังได้เล่าเสริมว่า หากพูดถึงเทรนด์อสังหาฯ ต้องบอกว่ามันมีความเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา เช่นก่อนโควิด คนฮิตอยู่คอนโด ช่วงโควิดคนอยากไปอยู่บ้าน และพอหลังโควิดคนต้องเข้าออฟฟิศ ไม่สามารถ work from home ได้ สุดท้ายก็ต้องกลับเข้ามาอาศัยอยู่ใจกลางเมืองอยู่ดี แต่จะให้ซื้อมือ 1 ราคาก็แพง ห้องก็เล็ก ส่วนคอนโดขึ้นใหม่ปลายรถไฟฟ้า โลเคชั่นก็ไกลเกินไป สุดท้ายคนเลยหันมาดูอสังหาริมทรัพย์มือ 2 ที่โลเคชั่น สุขุมวิท รัชดา สาธร อยู่ดี

ส่องเทรนด์การเลือกที่อยู่อาศัยของแต่ละ Gen แตกต่างกันอย่างไร

ดร.ปรชีญา ได้เล่าว่า การเจาะนิสัยของแต่ละ Gen จะทำให้เราเข้าใจ lifestyle ของกลุ่มเป้าหมายเรามากขึ้น เช่น

• Baby Boomers : บางกลุ่มดูแลตัวเองได้ บางกลุ่มอยู่กับลูกหลานแล้ว เลยเลือกที่จะอยู่บ้านเดี่ยว อยู่ชั้นล่าง เพื่อง่ายต่อการเดิน การดูแล โดยยังคงเลือกเป็นบ้าน ที่มีพื้นที่ใหญ่ และมีสวน
• Gen X – Y : กลุ่มที่ทำงานมาสักพักแล้ว เริ่มมีเงินเก็บค่อนข้างเยอะ แบ่งเป็น 2 กลุ่ม

– เลือกใกล้ที่ทำงาน เลือกคอนโดในเมือง เกาะรถไฟฟ้าเส้นหลักสายสีเขียว เช่นสีลม สาธร สะพานตากสิน สุขุมวิท ชิดลม อ่อนนุช ปุณวิถี บางจาก

- เลือกบ้าน เพราะมีสัตว์เลี้ยง มีลูก โลเคชั่นเลือกใกล้โรงเรียนลูก เพราะการจราจรโหดร้าน ไม่งั้นลูกจะโตบนรถ

แต่ Gen นี้ จะไม่ค่อยชอบสวน เพราะไม่อยากดูแลเยอะก็จะเลือกบ้านที่มีพื้นที่เต็มบริเวณเลย

• Gen Z : วัยกำลังค้นหาตัวเองอยู่ เป็น first Jobber

- เลือกเช่า มากกว่า ซื้อ การตกแต่งก็จะทำเอง DIY เป็นหลัก

- บางคน work from home ก็เลือกที่จะอยู่บ้านกับพ่อแม่ และมีการตกแต่งเป็น corner ของเขาเอง

เปิดเคล็ดไม่ลับ ออกแบบตกแต่งภายในอย่างไร ช่วยเพิ่มมูลค่าห้องเพื่อ ‘ปล่อยเช่า’

ดร.ปรชีญา ได้อธิบายว่า “การตกแต่งบ้าน การตกแต่งคอนโดเพื่ออยู่อาศัยกับเพื่อการลงทุนมันแตกต่างกัน เพราะหากเราอยู่เอง เราใช้อารมรณ์และความรู้สึก เกือบ 100% แต่ถ้าลงทุน เราต้องมีการวางแผน สำคัญที่สุดคือเรื่อง budget ว่าเรามีเท่าไร”

โดยปกติแล้วผู้ลงทุนจะมีตัวเลขในใจอยู่แล้ว ว่าอยากได้ return เท่าไร แต่เราก็ต้องมาดูว่าตัวเองนั้นมีความเป็นไปได้มากน้อยแค่ไหน เอาตัวเลขนั้นมาดูว่าสามารถตกแต่งได้ประมาณไหน

การตกแต่ง ต้องเลือกตกแต่งตามกลุ่มลูกค้า เช่น คอนโดในเมือง เพนท์เฮาส์ บ้านเดี่ยว ชานเมือง ทั้งกลุ่มลูกค้าและทำเลแตกต่างกัน

• เเต่งห้องเเบบกลางๆ คนเดินมา 10 คนต้องชอบ 10 คน

โดยดร.ปรชีญา ได้แนะว่าเราควรแต่งใช้สีกลางๆ สีโทน อบอุ่น earthโทน น้ำตาลอ่อนๆ ครีมๆ เบจ สว่างๆ (ส่วนใหญ่คนชอบห้องสว่างมากกว่ามืด และคนที่ชอบห้องมืดก็ไม่ได้เกลียดห้องที่สว่างอยู่ดี ดู cozy คนเดินเข้ามาต้องไม่เกลียด 10 คนเดินเข้ามาต้องชอบทั้ง 10 คน อาจจะไม่ต้องรัก แต่ต้องได้ฟิลว่าสบาย เออสวยดีนะ เป็นความงามมารฐาน

ดร.ปรชีญา เปรียบเหมือนว่า เวลาที่เราดูนางงาม แต่ละคนอาจจะมีคนในดวงใจที่แตกต่างกัน แต่จะมี 1 คนที่ทุกคนมองว่าสวยและไม่ติด และหากใครยังไม่มีไอเดียแนะนำให้ลองหาแนวคิดจาก Pinterest / Instagram

• การแต่งห้องเจาะกลุ่ม niche market เสี่ยงไปเลย ตัดสินใจไปเลย

เช่น เรามีคอนโดอยู่ติดมหาวิทยาลัย เราอยากได้ลูกค้าเป็นกลุ่มนักศึกษาผู้หญิงมาเช่า เพราะความเชื่อที่ว่าเด็กผู้หญิงดูแลห้องได้ดีกว่าเด็กผู้ชาย เลยเลือกที่แต่งห้องแนวน่ารักๆ

• ส่องนิสัยแต่ละ GEN เพื่อออกแบบให้มัดใจ
  

คุณวรีพงษ์ ได้กล่าวเสริมว่า การออกแบบเราต้องดูความชอบของแต่ละ Gen

Gen Z : ชอบแบบ Mid-century Modern / Minimal เน้น earth tone สีขาว สีครีม สีไม้ สีเบจ “น้อยแต่มาก เรียบแต่โก้”

Gen Y : เป็น Gen ที่อยากโชว์เรื่องความสำเร็จของตัวเอง งานตกแต่งเน้นความหรูขึ้น เช่น luxury , Modern Classic ที่มีความวือวาขึ้นมาหน่อย

• เลือกเฟอร์นิเจอร์แบบลอยตัว

ดร.ปรชีญา เล่าว่า เทคนิคการเลือกเฟอร์นิเจอร์ ต้องเลือกเฟอร์นิเจอร์แบบลอยตัว เพื่อความยืดหยุ่น เพราะมันจะทำให้เราสามารถปรับเปลี่ยนได้ง่ายในอนาคต

เพราะความต้องการของผู้เช่าแต่ละคนไม่เหมือนกัน เช่น ห้องนอน 2 ที่สามารถใช้งานได้หลากหลาย ไม่ว่าจะเป็น ห้องนอน ห้องทำงาน ห้องนอนแขก ห้องนอนน้องๆสี่ขา walk-in closet ปกติจะแนะนำว่าให้ปล่อยโล่งไว้ก่อน แล้วค่อยรอผู้เช่ามารีเควรสที่หลัง

อีกหนึ่งข้อดีสำหรับการเลือกเฟอร์นิเจอร์ลอยตัว คือ หากเราเปลี่ยนใจอยากปล่อยขายห้องทันที เฟอร์นิเจอร์ลอยตัวสามารถยกได้เลย ไม่ต้องเสียเวลารื้อ ไม่เสียหายต่อฝา ผนัง และเพดาน นั้นทำให้เฟอร์นิเจอร์ลอยตัว มันตอบโจทย์ทั้งผู้ลงทุนและผู้เช่าเลย

• อย่าทำ wallpaper

คุณวรีพงษ์ ได้เล่าว่า ข้อเสียของการทำ wallpaper คือเรื่องอายุของการใช้งาน บางที 3 ปีมีรอยปริออกมานิดนึง เรามองไปก็ไม่สบายใจ / คนเช่าเห็นก็มองแล้วไม่โอเค โดยแนะนำให้เน่นการตกแต่งลงผนังทาสีไปเลย ซึ่งสามารถอยู่ได้ 5-10 ปี

3 เทรนด์อสังหาริมทรัพย์สำหรับปล่อยเช่า

• เทรนด์ Pet Parent

ดร.ปรชีญา ได้เล่าว่าพอเป็นห้องที่ทำเพื่อ per friendly สามารถอัพราคาค่าเช่าได้ (มารถขึ้นได้มากถึง 20%) เลย และสามารถปล่อยเช่าได้เร็วมาก

สิ่งที่จะต้องมี วัสดุที่ทนทานต่อสัตว์เลี้ยง / วัสดุผ้าหุ้ม หนังหุ้ม เพื่อลดการขีดข่วนของน้องแมวได้ ผ้าไม่เก็บขน /โซฟาคน และโวฟาน้อง ประตูเล็กๆที่เจาะทะลุห้องเพื่อให้น้องๆสามารถเดินเล่นได้

• เทรนด์สังคมผู้สูงอายุ

ตอนนี้โครงสร้างสังคมไทยตอนนี้เริ่มเปลี่ยนไป การออกแบบต้องคำนึงถึงผู้สูงอายุ บางทีผู้เช่ามาตอนนี้มาหลาย Gen

• เทรนด์ที่พัก Air BNB ตอบโจทย์นักท่องเที่ยว
  

คุณวรีพงษ์ ได้เล่าถึงเทรนด์การเปลี่ยนที่พักให้กลายเป็น Air BNB โดยแนะนำว่า “อย่าติดกับดักการตกแต่งโดยการเอาความชอบของตัวเองไปเล่น”

ลูกค้า = นักท่องเที่ยว การตกแต่งก็ควรเป็นแนว วัสดุธรรมชาติ ไม้แท้ วัสดุที่เป็น recycle มีคุณค่า อย่าไปใช้หินอ่อน โชว์ความลัคชูรี่ อย่าตกแต่งแนว modern classic แนวยุโรป เขามาเที่ยวเมืองไทยก็ได้อยากฟิลไทย