วิกฤตเศรษฐกิจลากยาว บิ๊กอสังหาฯ ก้าวข้ามปัจจัยเสี่ยง ลุยตลาดเช่า-นักลงทุน-บุกภูธร

เศรษฐกิจปี2568มี ความมืดมนดำดิ่ง จนไม่เห็นหนทางว่าจะฟื้นตัวดีเมื่อใด เครื่องยนต์หลัก ภาคส่งออก และภาคท่องเที่ยวอ่อนแรง กำลังซื้อที่อยู่อาศัยหายไปจากตลาด โดยเฉพาะครึ่งปีหลัง ยังมีปัจจัยเสี่ยงที่ต้องเผชิญ ทั้ง กำแพงภาษีรัฐบาลสหรัฐอเมริกา ครบกำหนด 90 วัน ในช่วงต้นเดือนกรกฎาคม แต่ประเมินว่าฝั่ง “โดนัลด์ ทรัมป์” ประธานาธิบดีสหรัฐฯ อาจเลื่อนออกไป เช่นเดียวกับความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ สงครามการค้า สงครามการสู้รบตะวันออกกลาง ที่ไม่สามารถวางใจได้ รวมถึงข้อพิพาทแนวชายแดนไทย-กัมพูชา ยกระดับความตึงเครียด การค้าระหว่างกันต้องหยุดชะงัก

ซํ้าเติมด้วยความขัดแย้งทางการเมืองภายในประเทศการปรับคณะรัฐมนตรี (ครม.) แพทองธาร 2 เป็นเพียงพยุงการขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศไปข้างหน้า มองว่ามีความเปราะบางยิ่ง แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นยากจะคาดเดาว่า จะมีเหตุการณ์เลวร้ายกว่าเกิดขึ้นอีกหรือไม่ ขณะมุมมองของ คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) เมื่อวันที่ 25 มิถุนายนที่ผ่านมา มีมติ 6 ต่อ 1 เสียง คงดอกเบี้ย ที่ระดับ 1.75% ตอกยํ้าว่าเศรษฐกิจช่วงครึ่งปีหลัง อาจทรุดตัวลงมากกว่าครึ่งปีแรก

อสังหาฯทรุดยาวไปหลังปี70

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ”ว่า ที่ผ่านมาผู้ประกอบการต่างรัดเข็มขัดและปรับตัวอย่างมากแล้วและมองว่าหลายค่ายหันไปลุยน่านนํ้าใหม่ อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี2568 มืดมนที่สุดเท่าที่ เคยปรากฏมา และประเมินว่า จะเป็นเช่นนี้ไปอีกระยะ อาจจะหลังปี 2570 ไปแล้วถึงค่อยว่ากันใหม่

ขณะความคาดหวังของรัฐบาลแพทองธาร2 และผู้ว่าธนาคารแห่งประเทศไทยคนใหม่ต้องรอดูท่าที โดยหวังว่าจะมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ออกมาสนับสนุนเพื่อเป็นการผ่อนคลาย แม้ว่าจะช่วยได้ไม่มากก็ตาม ขณะการคงดอกเบี้ยนโยบายของกนง. ที่ระดับ 1.75% มองว่าหนทางข้างหน้ายังน่ากังวล และควรเก็บกระสุนไว้ในยามจำเป็น

ในทางกลับกัน หากมีสถานการณ์คับขัน ส่งผลให้สถาบันการเงินเพิ่มความระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ทำให้คนที่พร้อมและต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองต้องได้รับผลกระทบไปด้วย อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการต่างรับมือดีอยู่แล้ว และหลายค่ายทางออกในรูปแบบต่างๆ เช่นเปลี่ยนจากขายเป็นเช่า และเน้นเพื่อการลงทุนมากขึ้น

ครึ่งปีหลังไม่สู้ดี ประเมินมาตรการรัฐได้ผลหรือไม่

เช่นเดียวกับนายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สะท้อนว่า สถานการณ์ครึ่งปีหลังตลาดอสังหา ริมทรัพย์มีแนวโน้มที่ไม่สู้ดีนักเนื่องจากหลายปัจจัยเสี่ยงรุมเร้า รวมถึงกำลังซื้อในประเทศหายไปจากตลาด การปฏิเสธสินเชื่อมีสูง ขณะเดียวกันมาตรการรัฐกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง ยกเลิก LTV ชั่วคราว (Loan to Value) หรืออัตราส่วนที่ธนาคารใช้ในการพิจารณาวงเงินสินเชื่อเมื่อเทียบกับราคาบ้านที่ซื้อ รวมถึงมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ช่วยได้ในระดับหนึ่งซึ่งสมาคมฯ อยู่ระหว่างประเมินว่ามีความเพียงพอหรือไม่

เสนาก้าวข้ามปัจจัยเสี่ยง ลุย LivNex เช่าออมบ้าน

ด้านผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ หรือ “ดร ยุ้ย” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) สะท้อนว่า ขณะนี้มีปัจจัยเดียวที่น่าเป็นห่วงคือเรื่องดอกเบี้ย ถ้าดอกเบี้ยลดจะช่วยให้ ปัจจัยหลักอื่นๆ ประคับประคองดีขึ้นตามมา แต่ต้องดูว่ามีตัวแปรอื่นอีกหลายตัว เช่นภาษีทรัมป์ จะกระทบกับไทยมากน้อยขนาดไหน สินค้าจีนเข้ามาในไทยมากขึ้น ซึ่งล้วนเป็นสถานการณ์ที่ต้องติดตาม

ดังนั้น ไม่ว่าสถานการณ์จะเป็นเช่นใด บริษัทไม่ควรจะรอ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องเศรษฐกิจ กำลังซื้อที่หายไปซึ่งปัจจุบันอย่างที่ทราบ ผู้บริโภคคนรุ่นใหม่ต้องการเป็นเจ้าของบ้านชั่วคราว คือการเช่า ซึ่งบริษัทได้เล็งเห็นและปรับกลยุทธ์โดยใช้แคมเปญ โดยตั้งมั่นว่า “เสนา” เป็นผู้ประกอบการที่ดี โดยไม่จำเป็นต้องทำบ้านเพื่อขายอย่างเดียว

แม้ว่าการเป็นผู้ประกอบการต้องการขายบ้านมากกว่าเช่าแต่ด้วยกำลังซื้อที่เปราะบาง เทรนด์ความต้องการ ที่เปลี่ยนแปลงไปจึงนำมาซึ่งการปรับกลยุทธ์มาใช้ ให้ตรงตามความต้องการตลาดจึงเหมาะสมกว่า

“บ้านเพื่อเช่า เรามี Agenda ชัดเจน โดยไม่ต้องไม่ต้อรอ เราทำเลย ทำแล้วเราต้องรอดและมีผู้บริโภคสนใจจริง บริษัทแทนที่จะมองว่าเศรษฐกิจจะดีขึ้นหรือไม่ แต่เราจะมองข้ามและไปโฟกัสที่งานและกลุ่มลูกค้า”

อย่างไรก็ตาม ตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา เสนามีแนวคิดของบริการด้านการเงิน LivNex เช่าออมบ้าน ถือเป็นการปลดล็อกโอกาสการเป็นเจ้าของบ้าน ข้ามขีดจำกัดทางการเงิน ดังนั้นคนที่ อยากมีบ้านแต่ยังไม่พร้อม หรือไม่ต้องการ เสียค่าเช่าฟรีๆ นี่เป็นบริการที่ตอบโจทย์เหล่านี้ ซึ่งได้รับการตอบรับที่ดี โดยทุกคนที่เข้ามาโครงการเสนาแล้วยังไม่มีกำลังซื้อ สามารถผ่านเข้าโปรแกรมในช่วง 3 ปี ข้างหน้า เพื่อยื่นขอสินเชื่อผ่านพันธมิตรของเสนา คือธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปลี่ยนค่าเช่า มาเป็นเงินออม โดยมีเป้าหมาย ปี2568 มีผู้ใช้บริการ 1,000 ยูนิต

LPNเจาะตลาดเช่า-โฟกัสนักลงทุน

นางสาวดารณี ฉัตรพิริยะพันธ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ระบุว่าเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวมชะลอตัว มาจากหลายปัจจัยโดยมองว่า การพัฒนาโครงการใหม่ต้องเป็นไปอย่างระมัดระวัง มีแสเงินสดในมือ ขณะเดียวกันเร่งระบายสต๊อกให้มากที่สุด แต่ปัญหาคือกำลังซื้อ ประกอบกับกลุ่มตลาดเพื่อเช่ามาแรง โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ ที่ต้องการเช่ามากกว่าซื้อ เปลี่ยนที่อยู่อาศัย ที่ทำงานบ่อย รวมถึงกลุ่มนักลงทุน บริษัทจึงเห็นโอกาสและให้นํ้าหนักไปที่สองกลุ่มดังกล่าว รวมถึง การขยายตลาดไปยังต่างจังหวัดเจาะทำเลที่มีกำลังซื้อหรือเพื่อเช่าสูง เช่น เขตนิคมอุตสาหกรรม โรงงาน เช่น นิคมอุตสาหกรรมอมตะ จังหวัดชลบุรี ซึ่งเป็นคอนโดมิเนียมมากถึง1,800 ยูนิต รวมถึง โครงการ ลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต-คลอง 1 ที่เจาะกลุ่มตลาดผู้เช่าและนักลงทุนเป็นสำคัญ นอกจากนี้ยังพัฒนาโครงการให้ตรงกับเทรนด์ คือคอนโดเสี้ยงสัตว์ได้เป็นต้น รวมถึงการมองหาที่ดินขนาดเล็กเพื่อพัฒนาโครงการปิดจบเร็วภายใน1ปีซึ่งเป็นอีกกลยุทธที่นำมาใช้

CPN ปูพรม เจาะตลาดภูธร

นางสาววัลยา จิราธิวัฒน์ กรรมการผู้จัดการใหญ่และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN สะท้อนตลาดอสังหาฯครึ่งปีหลังยังคงเห็นศักยภาพการเติบโต โดยเฉพาะในตลาดต่างจังหวัดซึ่งมีฐานลูกค้าท้องถิ่นที่มีกำลังซื้อสูง และเปิดรับโครงการคุณภาพจากกรุงเทพมหานคร และยังระบุว่า ลูกค้าหลายกลุ่มที่เคยชะลอการตัดสินใจเริ่มกลับเข้าสู่ตลาดโดยเฉพาะกลุ่มครอบครัวรุ่นใหม่และกลุ่มวัยทำงานที่ต้องการบ้านหลังแรกหรือที่พักใกล้แหล่งงาน ซึ่งโครงการที่อยู่ในโครงข่ายศูนย์การค้าจะได้เปรียบมากขึ้น เนื่องจากตอบโจทย์การใช้ชีวิตครบวงจร

เรนวูด สร้างความต่างชูสิ่งแวดล้อมเป็นจุดขาย

นางสาววรพนิต รวยรุ่งเรือง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เรนวูด กรุ๊ป มองว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ นับจากนี้อาจจจะชะลอตัวจากปัจจัยต่างๆทั้งเศรษฐกิจและเหตุแผ่นดินไหวที่ทำให้เกิดกรรเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของ

ผู้บริโภค แต่ผู้ประกอบการยังคงต้องเร่งหาจุดขายใหม่ๆ เพื่อสร้างความแตกต่างในตลาด เช่น การพัฒนาโครงการที่ให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อม การสร้างคอมมูนิตี้ที่ดี และส่งเสริมคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในระยะยาว ซึ่งจะกลายเป็นปัจจัยสำคัญในการดึงดูดลูกค้าในยุคปัจจุบัน รวมถึง ปัจจุบันผู้บริโภคเริ่มมีความลังเลในการเลือกซื้อคอนโดมิเนียมมากขึ้น โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ซึ่งมีความหนาแน่นของประชากรค่อนข้างสูง และได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวที่เกิดขึ้นในช่วงที่ผ่านมา ออกไปอยู่ในพื้นที่ชานเมืองที่ยังเดินทางเข้าเมืองได้สะดวก

อย่างไรก็ตาม มองว่าคอนโดฯ ยังคงเป็นสินทรัพย์ที่น่าลงทุนในระยะยาว หากสามารถตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคได้อย่างชัดเจน ไม่ว่าจะเป็นด้านฟังก์ชันการใช้งาน การออกแบบที่ใส่ใจในรายละเอียด การใช้วัสดุก่อสร้างที่มั่นคงปลอดภัย ไปจนถึงการจัดสรรพื้นที่ส่วนกลางอย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการจึงจำเป็นต้องปรับตัวให้ทันต่อสถานการณ์ มองหาความแตกต่างอย่างสร้างสรรค์ และไม่เดินตามตลาดอย่างเดียว เพื่อให้สามารถอยู่รอดและเติบโตได้ในช่วงเวลาที่การแข่งขันสูงเช่นนี้

แม้เส้นทางข้างหน้าจะมีอุปสรรค แต่ ดีเวลลอปเปอร์ไทย ต่างพร้อมใจก้าวข้าม เพื่อหาน่านนํ้าใหม่โดยไม่รอฟ้าเปิดหรือให้ใครมาช่วยเหลือ!!!

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 45 ฉบับที่ 4,109 วันที่ 29 มิถุนายน - 2 กรกฎาคม พ.ศ. 2568