จับตาโอกาสใหม่เรียลดีมานด์ ‘จีน’ ปักหลักเรียน-ทำงาน-ลงทุนในไทย

“จีนมาไทย” จึงไม่ใช่แค่เดจาวูของกรุ๊ปทัวร์อีกต่อไป! หากแต่เป็นการอพยพเชิงคุณภาพ กลายเป็นแรงขับเคลื่อนตลาด บ้าน และคอนโดมิเนียมอย่างเงียบๆ โดยเฉพาะในกลุ่มระดับกลาง-บน

สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า ครึ่งปีแรก 2568 นักท่องเที่ยวต่างชาติเยือนไทย 16.7 ล้านคน ลดลงจากปีที่แล้วประมาณ 5% แต่ไฮไลต์อยู่ที่ “นักท่องเที่ยวจีน” ลดลงถึง 34% อยู่ที่ราว 2.27 ล้านคน เทียบปีก่อนหน้าที่เกิน 3 ล้าน แน่นอนว่าลูกค้านักท่องเที่ยวลดลง กระทบต่ออุตสาหกรรมเป้าหมายชัดเจน

หากแต่สิ่งที่เรานึกไม่ถึงคือ “ชาวจีน” ที่มาอยู่อาศัยจริงจัง! เข้ามาทำงาน ลงทุน เปิดกิจการ เรียนหนังสือ นี่คือ “DNA” ใหม่ ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย

ตัวเลขที่สะท้อนภาพนักลงทุนจีนหน้าใหม่ ประกอบด้วย ทุนจดทะเบียนนิติบุคคลสัญชาติจีน ปี 2568 เดือนพ.ค. มีทุนจดทะเบียนจากจีนรวมกว่า 454,551 ล้านบาท คิดเป็น 10.34% ของทั้งหมด นับว่าติด TOP3 ของประเทศไทย พร้อมกับญี่ปุ่นและสิงคโปร์

สะท้อนให้เห็นว่า “จีน” กำลังตั้งฐานธุรกิจในไทยอย่างจริงจัง และไม่ใช่แค่รายวันที่หมดไป ถัดมา จำนวนผู้ถือใบอนุญาตทำงาน (Work Permit) ชาวจีนที่ได้งานในไทยมีจำนวน 47,128 คน ณ เดือน พ.ค. 2568 เพิ่มขึ้นจากญี่ปุ่น ซึ่งมีฐานะอันดับ 1 ในกลุ่มต่างชาติที่ทำงานในไทย นี่ไม่ใช่เพียงตัวเลข แต่คือกลุ่มคนที่ “กินอยู่…ใช้ชีวิต” ในไทยแบบระยะยาว

และอีกความน่าสนใจคือ นักศึกษาต่างชาติ “จีน” คือผู้นำจำนวนนิสิต นักศึกษาในระดับมหาวิทยาลัย ปีการศึกษา 2567 มีชาวต่างชาติราว 49,410 คน คนจีนกว่า 23,243 คน ครองอันดับ 1 ในระดับก่อนมหาวิทยาลัย มีนักเรียนต่างชาติกว่า 188,428 คน ซึ่งราว 40% มาจากจีน เกาหลีใต้ เวียดนาม ฯลฯ คนกลุ่มนี้ คือ อีกแรงขับเคลื่อนอสังหาริมทรัพย์ เพราะต้องมีที่อยู่อาศัยของตัวเอง หรือ ผู้ปกครอง ตลอดระยะเวลาที่เรียนในเมืองไทย

คนจีนสร้าง impact ยิ่งใหญ่?

ชาวจีนไม่ได้มาแค่ท่องเที่ยว แต่ “Patch In” เข้าโครงสร้างเศรษฐกิจไทย คนจีนที่มาพร้อมกับใบอนุญาตทำงาน หรือจดทะเบียนบริษัท มีแนวโน้มอยู่นาน ลงทุนจริง ช่องทางการซื้อ-เช่าอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น กลายเป็น Real Demand ไม่ใช่แค่ Speculation หรือเก็งกำไร! และแตกต่างจากกลุ่มทัวริสต์ที่มาแล้วไป

“คนจีนกลุ่มนี้มีความต้องการจริง เช่น ต้องการซื้อคอนโดมิเนียม หนังสือเดินทางไทย บางคนเช่าบ้านเดี่ยวกลางเมือง ทำให้ตลาดเริ่มขยับ หากจับกลุ่มลงทุน หรือผู้ที่มาอยู่จริง ไม่ใช่แค่กลุ่มทัวริสต์ จะเป็นโอกาสที่ดี”

คนจีนกลุ่มนี้ยังสร้างและบริหารธุรกิจในไทยไม่ว่าจะสายเทคโนโลยี โรงงาน กระตุ้นให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยระยะยาว ส่งผลกระทบที่ชัดเจนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตามความต้องการของลูกค้ากลุ่มนี้แตกต่างไปจากเดิม กล่าวคือ ต้องการที่อยู่อาศัยในระดับราคาตลาดระดับกลาง จนถึงระดับบน ที่มีความเฉพาะที่ชัดเจน มากกว่าคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ กลุ่มคนจีนที่มาอยู่จริงนิยมทำเลใกล้รถไฟฟ้า ย่านศูนย์กลางธุรกิจ ทำเลศักยภาพสูงในกรุงเทพฯ หรือหัวเมืองท่องเที่ยว

“สิ่งที่น่าสนใจ คือ นิติบุคคลสัญชาติจีนที่เข้ามาลงทุนในไทยมากขึ้นแบบชัดเจนและต่อเนื่องช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา แม้จะยังอยู่อันดับ 3 แต่น่าติดตามในระยะยาวว่าจะเพิ่มขึ้นมากน้อยแค่ไหนหลังจากนี้ ”

นอกจากนี้ คนต่างชาติที่เข้ามาทำงานในไทยมีทั้งในฐานะพนักงาน หรือธุรกิจของตนเอง ที่น่าสนใจ คือ การเพิ่มขึ้นของคนจีนที่ได้รับใบอนุญาตทำงานในประเทศไทย ตั้งแต่ปี 2565 เป็นต้นมา ขึ้นมาอยู่อันดับ 1 แซงหน้าชาวญี่ปุ่นไปแล้ว! สอดคล้องกับการครองอันดับ 1 ของการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในไทย แม้จะไม่ใช่ทั้งหมดที่พักอาศัยในคอนโดมิเนียม แต่จำนวนขนาดนี้เพียงพอที่จะสร้างแรงกระเพื่อมต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย

ขณะที่ “15 อันดับแรก” ของนักศึกษาต่างชาติในระดับอุดมศึกษาที่มีจำนวนมากที่สุดในประเทศไทย ในภาคการศึกษาที่ 2 ปีการศึกษา 2567 นักศึกษาจากจีนเป็นอันดับที่ 1 ด้วยจำนวน 23,243 คน ตามด้วยนักศึกษาจากเมียนมา เป็นอีกหนึ่งกลุ่มที่มีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมรอบมหาวิทยาลัย หรือสถาบันการศึกษาต่างๆ ทั้งในรูปแบบซื้อและเช่า

โดยภาพรวมคนจีนมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น เพราะประเทศไทยค่อนข้างเอื้อประโยชน์ในการเข้ามาทำธุรกิจ หรือลงทุน อีกทั้งการตรวจสอบหรือขั้นตอนในการขออนุญาตต่างๆ ไม่ยุ่งยาก ซับซ้อน ทำให้การเข้ามาของคนจีนเพื่ออยู่อาศัยระยะยาวทุกระดับมีมากขึ้น

นี่คือปรากฏการณ์ใหม่ที่ดีเวลลอปเปอร์ไทยต้องจับตา!