5 ทำเลแนวรถไฟฟ้าดันราคาที่ดินพุ่ง สมุทรปราการ พระประแดง ยืนหนึ่ง

แม้ภาพรวมตลาดที่ดินเปล่าในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล จะสะท้อนความไม่แน่นอนจากเศรษฐกิจโลก ผังเมืองที่ยังไร้บทสรุป และแรงกดดันจากภาระภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง ส่งผลให้ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนพัฒนาในไตรมาส 2 ปี 2568 อยู่ที่ 415.2 จุด ลดลง 4.1% จากไตรมาสก่อนหน้า แต่ยังเพิ่มขึ้น 4.3% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (YoY)

อย่างไรก็ตาม ในภาพย่อย รายทำเลกลับบ่งชี้ “พลังการเปลี่ยนแปลงของเมือง” ที่ยังคงผลักดันราคาที่ดินให้เร่งตัว โดยเฉพาะพื้นที่ ที่มีโครงข่ายคมนาคมเชื่อมต่อ ทั้งทางรถไฟฟ้า ทางพิเศษ และความใกล้ศูนย์กลางธุรกิจใหม่

5 ทำเลทอง ราคาพุ่งแรงสุดในรอบปี

การจัดอันดับ 5 พื้นที่ ที่ราคาที่ดินเปล่าเพิ่มขึ้นมากที่สุด (YoY) ในไตรมาสที่ 2 ปีนี้ สะท้อนภาพการขยายตัวของเมืองสู่พื้นที่รอบนอก โดยเฉพาะบริเวณปริมณฑล ซึ่งยังมีศักยภาพในการพัฒนาแนวราบ และต้นทุนถือครองที่ไม่สูงนัก

อันดับ 1 เมืองสมุทรปราการ – พระประแดง – พระสมุทรเจดีย์ ราคาที่ดินสูงขึ้น +39.6%
อันดับ 2 บางกรวย – บางใหญ่ – บางบัวทอง – ไทรน้อย ราคาที่ดินสูงขึ้น+38.0%
อันดับ 3 นครปฐม ราคาที่ดินสูงขึ้น+15.5%
อันดับ 4 บางพลี – บางบ่อ – บางเสาธงราคาที่ดินสูงขึ้น +15.4%
อันดับ 5 ราษฎร์บูรณะ – บางขุนเทียน – ทุ่งครุ – บางบอน – จอมทอง ราคาที่ดินสูงขึ้น+11%

“สมุทรปราการ – พระประแดง – พระสมุทรเจดีย์” ครองแชมป์อันดับหนึ่ง จากแรงส่งของการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานอย่างต่อเนื่อง และศักยภาพการเชื่อมต่อสู่กรุงเทพฯ และ EEC ได้อย่างสะดวก

5 เส้นทางดันราคาที่ดินวิ่งสวนตลาด

เส้นทางรถไฟฟ้ายังคงเป็นปัจจัยชี้ขาดสำคัญที่ขับเคลื่อนมูลค่าที่ดินในรอบปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะสายที่เปิดให้บริการแล้ว และสายที่มีโครงการส่วนต่อขยายที่ชัดเจน

5 เส้นทางรถไฟฟ้าที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด อันดับ 1.สายสีเขียว (แบริ่ง–สมุทรปราการ / สมุทรปราการ–บางปู) อัตราการเพิ่มของราคาที่ดิน (YoY) +39.6% อันดับ 2 สายสีม่วง (บางใหญ่–เตาปูน) ราคาที่ดิน +10.1% อันดับ 3 BTS สายสุขุมวิท +8.8% อันดับ 4 สายสีเหลือง (ลาดพร้าว–สำโรง) +8.5% และอันดับ 5 MRT และสายสีแดงเข้ม (บางซื่อ–หัวลำโพง) +7.9%

สายสีเขียว โดยเฉพาะช่วง แบริ่ง–สมุทรปราการ และ สมุทรปราการ–บางปู เป็นพื้นที่ ที่มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้นมากที่สุดในกลุ่มแนวรถไฟฟ้า สอดคล้องกับพื้นที่ “สมุทรปราการ–พระประแดง” ที่ครองตำแหน่งทำเลราคาพุ่งสูงสุด

อสังหาฯ ปรับแผนตามภูมิศาสตร์เศรษฐกิจใหม่

ด้วยข้อจำกัดในการพัฒนาที่ดินใจกลางกรุงเทพฯ ทั้งเรื่องต้นทุนสูง และที่ดินหายาก กลุ่มผู้ประกอบการหลายรายจึงหันมาปรับแผน ขยายการลงทุนไปยังพื้นที่รอบนอกที่ยังมีศักยภาพสูง โดยเฉพาะเมืองที่มีโครงสร้างพื้นฐานหนุน เช่น ชลบุรี ภูเก็ต และเชียงใหม่

ขณะเดียวกัน ความไม่แน่นอนด้านเศรษฐกิจโลก และภาระภาษีที่ดิน ยังคงเป็นปัจจัยที่ทำให้ผู้ประกอบการหลายราย “ชะลอการสะสม Land Bank” และเลือกลงทุนอย่างรอบคอบมากขึ้น ไตรมาส 2 ปี 2568 สะท้อนให้เห็นว่า แม้ตลาดที่ดินโดยรวมจะเผชิญแรงกดดันจากภาวะเศรษฐกิจ และนโยบายรัฐ แต่ การลงทุนในที่ดินยังไม่หยุดนิ่งในพื้นที่ ที่มีศักยภาพจริง โดยเฉพาะทำเลที่เชื่อมโยงกับรถไฟฟ้า และโครงข่ายคมนาคมสำคัญเมืองอาจไม่โตเท่ากัน แต่รถไฟฟ้ากำลังเป็นเข็มทิศนำทางที่ทำให้ “ที่ดินบางแห่งมีค่ามากกว่าที่อื่น”

พิสูจน์อักษร….สุรีย์ ศิลาวงษ์