อยากมีบ้านหลังแรก เตรียมขอสินเชื่อบ้านอย่างไรให้ผ่าน

การมี “บ้าน” เป็นของตัวเอง คือหมุดหมายสำคัญในชีวิตของใครหลายคน เป็นพื้นที่แห่งความสุข ความทรงจำ และความมั่นคง แต่การเป็นเจ้าของบ้านหลังแรกนั้น มักมาพร้อมกับก้าวที่สำคัญที่สุดอย่างการ “ขอสินเชื่อบ้าน” ซึ่งเป็นธุรกรรมทางการเงินที่ต้องอาศัยการเตรียมตัวที่ดี หลายคนอาจกังวลว่าการยื่นกู้จะยุ่งยากซับซ้อน แต่ในความเป็นจริงแล้ว หากเราเข้าใจหลักเกณฑ์ของธนาคารและเตรียมความพร้อมของตัวเองมาเป็นอย่างดี โอกาสที่จะได้รับการอนุมัติสินเชื่อก็มิได้เป็นเรื่องยากอีกต่อไป

เกณฑ์ในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อบ้าน

ก่อนที่ธนาคารจะอนุมัติวงเงินสินเชื่อบ้านธนาคารจำเป็นต้องประเมินความเสี่ยงและความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ให้รอบด้าน เพื่อให้มั่นใจว่าผู้กู้จะสามารถรับผิดชอบภาระผูกพันระยะยาวนี้ไปได้ตลอดระยะเวลาการกู้ โดยหลักเกณฑ์สำคัญที่สถาบันการเงิน ใช้ในการพิจารณามีดังนี้

ความสามารถในการชำระหนี้ ธนาคารจะพิจารณาจากรายได้ประจำหลังหักค่าใช้จ่ายและภาระหนี้สินอื่น ๆ และคำนึงถึงเงินเหลือสุทธิหลังหักภาระผ่อนชำระหนี้ทั้งหมดให้เพียงพอต่อการดำรงชีพ

ภาระหนี้สินอื่น ๆ ที่มีอยู่ โดยธนาคารจะมองภาพรวมทางการเงินของผู้กู้ทั้งหมด เพื่อให้มีความสามารถในการผ่อนชำระทุก ๆ งวด

ประวัติการชำระหนี้ (เครดิตบูโร) เพื่อดูวินัยในการชำระหนี้ที่ผ่านมา หากคุณมีประวัติการชำระที่ดี จ่ายตรงเวลา ไม่เคยผิดนัดชำระ ก็จะสร้างความเชื่อมั่นให้กับธนาคารว่าคุณเป็นลูกหนี้ที่มีคุณภาพ

ความสามารถในการผ่อนชำระ โดยธนาคารจะคำนวณอัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ เพื่อสะท้อนให้เห็นว่าคุณมีศักยภาพในการแบกรับภาระหนี้ไหว โดยไม่ตึงเครียดจนเกินไป

เอกสารประกอบการพิจารณาที่ครบถ้วนและถูกต้อง

เตรียมตัวก่อนขอสินเชื่ออย่างไร

เมื่อเข้าใจแล้วว่าธนาคารใช้เกณฑ์อะไรในการพิจารณา ก็ถึงเวลาที่เราจะต้องกลับมาสำรวจและเตรียมความพร้อมของตัวเอง การเตรียมตัวที่ดีเปรียบเสมือนการทำการบ้าน ซึ่งจะช่วยเพิ่มความมั่นใจและลดอุปสรรคในวันยื่นกู้จริงได้อย่างมาก

พิจารณาความพร้อมด้านการเงิน

การเตรียมความพร้อมก่อนมีบ้านหลังแรก ควรเริ่มต้นจากการสำรวจความพร้อมทางการเงินของตัวเองก่อน ประเมินรายรับ-รายจ่ายอย่างละเอียด ว่าในแต่ละเดือนมีเงินเหลือคงที่เท่าไหร่ มีภาระหนี้สินอะไรบ้าง และมีเงินออมสำหรับดาวน์บ้านและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เพียงพอหรือไม่ การสร้างวินัยทางการเงินที่ดี เช่น การทำบัญชีรายรับรายจ่าย และการชำระหนี้ให้ตรงเวลาอย่างน้อย 6-12 เดือนก่อนยื่นกู้ จะช่วยสร้างโปรไฟล์ทางการเงินที่แข็งแกร่งและน่าเชื่อถือในสายตาของธนาคาร

เลือกราคาบ้านที่ผ่อนไหว

เมื่อรู้ศักยภาพทางการเงินของตัวเองแล้ว ให้นำมาคำนวณหาราคาบ้านที่เหมาะสม โดยใช้หลักการง่าย ๆ คือค่างวดผ่อนบ้าน รวมกับหนี้สินอื่น ๆ แล้ว ไม่ควรเกิน 40% ของรายได้สุทธิ เพื่อให้การใช้ชีวิตไม่ลำบากจนเกินไป การเลือกซื้อบ้านในราคาที่สูงเกินความสามารถ อาจนำมาซึ่งปัญหาทางการเงินในระยะยาวได้ อย่าลืมว่าการมีบ้านคือการเพิ่มความสุข ไม่ใช่การเพิ่มความทุกข์ การเลือกบ้านที่ “ผ่อนไหว” จึงสำคัญกว่าบ้านที่ “ใหญ่ที่สุด”

เปรียบเทียบสินเชื่อบ้านแต่ละแห่ง

การขอสินเชื่อบ้านคือภาระผูกพันระยะยาว การเลือกสถาบันการเงินจึงเป็นเรื่องสำคัญ อย่ามองแค่โปรโมชันอัตราดอกเบี้ยต่ำในปีแรก ๆ เท่านั้น แต่ควรพิจารณาถึงอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยตลอด 3 ปี ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ เงื่อนไขอื่นๆ และที่สำคัญคือการบริการของเจ้าหน้าที่ที่พร้อมให้คำปรึกษาที่ดี ลองเปรียบเทียบข้อเสนอจาก 2-3 แห่ง เพื่อหาผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่ “คุ้มค่า” และ “เหมาะสม” กับไลฟ์สไตล์ทางการเงินของคุณมากที่สุด

ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ในการซื้อบ้าน

นอกเหนือจากเงินดาวน์ ยังมีค่าใช้จ่ายอีกหลายรายการที่ต้องเตรียมไว้สำหรับวันโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งหลายคนอาจมองข้ามไป ควรเตรียมเงินสำรองสำหรับค่าใช้จ่ายเหล่านี้ไว้ประมาณ 3-5% ของราคาบ้าน จะช่วยให้การดำเนินการทุกอย่างในวันโอนเป็นไปอย่างราบรื่นไม่มีสะดุด

• ค่าประเมินราคาหลักทรัพย์
• ค่าอากรแสตมป์ คิดในอัตรา 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่าอย่างไรก็ตาม หากมีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วจะได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์
• ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน หรือราคาซื้อขาย โดยใช้ราคาที่สูงกว่าในการคำนวณ
• ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้
• ค่าประกันอัคคีภัย

หมายเหตุ ปัจจุบันรัฐบาลมีมตราการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัย ประกาศเมื่อวันที่ 22 เมษายน 2568 และมีผลบังคับใช้ถึง 30 มิถุนายน 2569 ลดค่าธรรมเนียมการโอน และค่าจดจำนองลงเหลือ 0.01% สำหรับบ้านราคาซื้อขายไม่เกิน 7 ล้านบาท รวมถึงบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ และคอนโด

เอกสารสำคัญต่าง ๆ

อีกหนึ่งปัจจัยสำคัญคือการเตรียมเอกสารให้พร้อม จะช่วยให้ทุกอย่างรวดเร็วขึ้นมาก โดยทั่วไปเอกสารจะแบ่งเป็น 3 กลุ่มหลัก

• เอกสารส่วนบุคคล
  

• สำเนาบัตรประชาชน

  • สำเนาทะเบียนบ้าน
  • ใบเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามี)
    

• เอกสารแสดงรายได้
  

• สลิปเงินเดือนย้อนหลัง

  • หนังสือรับรองเงินเดือน
  • Statement บัญชีย้อนหลัง 6 เดือน

• เอกสารเกี่ยวกับหลักประกัน
  

• สัญญาจะซื้อจะขาย

  • สำเนาโฉนดที่ดิน ควรจัดเตรียมและถ่ายสำเนาพร้อมเซ็นรับรองให้เรียบร้อย

สรุป

การเตรียมตัวที่ดีคือหัวใจสำคัญสู่การเป็นเจ้าของบ้านหลังแรก การทำความเข้าใจเกณฑ์ของธนาคาร การประเมินความพร้อมของตนเองอย่างตรงไปตรงมา และการวางแผนอย่างรอบคอบ ไม่เพียงแต่จะเพิ่มโอกาสในการได้รับอนุมัติสินเชื่อเท่านั้น แต่ยังเป็นการวางรากฐานทางการเงินที่มั่นคงสำหรับอนาคตอีกด้วย การมีบ้านไม่ใช่เรื่องยากเกินไป หากคุณเริ่มต้นอย่างถูกวิธี