ส่องทิศทางคอนโดมิเนียม เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้
วิเคราะห์แนวโน้มอสังหาฯ เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ มีข้อจำกัดด้านพื้นที่ ส่งผลพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้ไม่มาก คอนโดมิเนียมเปิดใหม่น้อย
เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ ช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ แม้ว่าจะมีเส้นทางที่มีระยะทางรวมกว่า 23.6 กิโลเมตรและจำนวนสถานีของแนวเส้นทางนี้ก็มีอยู่ 17 สถานี โดยที่ 7 สถานีเป็นสถานีใต้ดิน แต่มีพื้นที่ที่สามารถพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์หรือเกิดการเปลี่ยนแปลงได้ในระดับเดียวกับพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าอื่น ๆ ได้ไม่มากนัก
ทั้งนี้เพราะเส้นทางรถไฟฟ้าเส้นทางนี้ ผ่านพื้นที่ที่มีข้อจำกัดในการพัฒนามาก รวมไปถึงเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่ผ่านพื้นที่ และเขตชุมชนดั้งเดิมของกรุงเทพมหานครซึ่งมีข้อจำกัดในการพัฒนาค่อนข้างมาก
รถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ เป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่เป็นระบบรถไฟฟ้าขนาดใหญ่หรือเป็นอีก 1 เส้นทางรถไฟฟ้าที่เชื่อมจังหวัดนนทบุรี และกรุงเทพมหานครในแนวเหนือ-ใต้เข้าด้วยกัน ดังนั้น เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้จะมีสถานีร่วมหรือจุดที่ตัดกับเส้นทางรถไฟฟ้าอื่น ๆ ซึ่งอาจจะไม่ได้เชื่อมต่อกันเป็นสถานีเดียว แต่ก็อยู่ในระยะที่เดินถึงกันได้หลายสถานีในแนวเส้นทาง เช่น สถานีเตาปูน เป็นสถานีร่วมกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน สถานีสามยอด เป็นสถานีร่วมกับสายสีน้ำเงิน สถานีวงเวียนใหญ่ เป็นสถานีร่วมกับสายสีเขียว เป็นต้น
นอกจากนี้ ในอนาคตอาจจะมีสายสีส้มตะวันตกที่สถานีผ่านฟ้า และสายสีทองที่สถานีสะพานพุทธเพิ่มเติมอีกหลังจากนี้ ถ้าเส้นทางเหล่านี้ดำเนินการก่อสร้าง
ความก้าวหน้าของการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ ณ สิ้นเดือนเมษายน 2568 อยู่ที่ประมาณ 54.58% ซึ่งการที่มีทั้งส่วนที่เป็นเส้นทางและสถานีรถไฟฟ้าที่อยู่ใต้ดิน และต้องลอดผ่านแม่น้ำเจ้าพระยาอีกด้วย จึงอาจจะทำให้เส้นทางรถไฟฟ้าเส้นทางมีกำหนดแล้วเสร็จประมาณปี 2572
ขณะที่ความคืบหน้าของเส้นทาง และสถานีในฝั่งพระนครเกินกว่า 50% ไปแล้วเกือบทุกสถานี ส่วนเส้นทางและสถานีในฝั่งธนบุรีคืบหน้าไปแล้วในช่วงประมาณ 14.28-45.9% การก่อสร้างบางช่วงอาจจะล่าช้า เพราะมีการรื้อถอนสะพานข้ามแยก และมีความอ่อนไหวในการก่อสร้างด้วย แต่คาดการณ์จะเสร็จทันกำหนดแน่นอน
ในเส้นทางสายสีม่วงใต้ อาจจะไม่ค่อยเห็นการเปลี่ยนแปลงในพื้นที่ตามแนวเส้นทางมากนัก เพราะพื้นที่ส่วนหนึ่งของแนวเส้นทางอยู่ในพื้นที่เกาะรัตนโกสินทร์ หรือพื้นที่อนุรักษ์ รวมไปถึงพื้นที่บางส่วนมีข้อจำกัดในการพัฒนาค่อนข้างมาก นอกจากนี้พื้นที่ส่วนใหญ่ยังเป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนามานานแล้ว อาจจะหาที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ทำได้ยากแล้วในปัจจุบัน
การเปลี่ยนแปลงในพื้นที่ตามแนวเส้นทาง อาจจะเห็นได้ชัดเจนในพื้นที่ฝั่งธนบุรี ตั้งแต่บริเวณรอบ ๆ สถานีรถไฟฟ้าวงเวียนใหญ่ของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวไปตามแนวถนนสมเด็จพระเจ้าตากสินต่อเนื่องไปถึงถนนสุขสวัสดิ์ รวมไปถึงถนนใกล้เคียง เช่น ถนนราษฎร์บูรณะ เป็นต้น และพื้นที่ตามแนวถนนบางช่วง เช่น พื้นที่ตามแนวถนนสามเสนซึ่งมีการเปิดขายโครงการขนาดใหญ่ตอนปลายปี 2566 นอกนั้นไม่มีการเปลี่ยนแปลงใด ๆ เกิดขึ้นเลย
การเปลี่ยนแปลงโดยทั่วไปที่อาจจะเห็นได้ชัดเจนที่สุด คือ การเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียม แต่ด้วยพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้บางส่วนมีข้อจำกัดในการพัฒนา เพราะเส้นทางนี้ตลอดแนวผ่านพื้นที่ที่มีการพัฒนามายาวนานของกรุงเทพมหานคร และมีเส้นทางรถไฟฟ้าเส้นทางอื่น ๆ เปิดให้บริการไปก่อนหน้านี้แล้ว ซึ่งมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงของพื้นที่บางพื้นที่ แม้ว่าจะไม่ตลอดแนวเส้นทาง แต่ก็มีผลให้พื้นที่บางส่วนเกิดการพัฒนามาก่อนหน้านี้หลายปีมากแล้ว
ส่วนการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินก็มีมาก่อนหน้านี้หลายปีมากแล้วเช่นกัน ราคาที่ดินในพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงจึงอาจจะสูงเกินกว่าจะพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ได้ มีเพียงการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเท่านั้นที่สามารถสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่าในการลงทุนและเหมาะสมกับราคาที่ดิน เพราะราคาที่ดินที่สูงอยู่แล้วปรับเพิ่มขึ้นมากว่าเท่าตัวจากก่อนหน้านี้
ปัจจุบัน ราคาที่ดินในพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ ขั้นต่ำก็เสนอขายกันที่ไม่ต่ำกว่า 1 - 1.5 แสนบาทต่อตารางวา ถ้าเป็นพื้นที่รอบสถานีที่เป็นจุดตัดสำคัญของเส้นทาง 2 เส้นทาง เช่น พื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าวงเวียนใหญ่ ซึ่งในอนาคตจะเป็นสถานีร่วมของรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ และสายสีเขียวราคาที่ดินก็ไม่ต่ำกว่า 6-7 แสนบาทต่อตารางวา ถ้าไกลออกไปในพื้นที่ตามแนวนถนนสุขสวัสดิ์ก็ไม่ต่ำกว่า 1 แสนบาทต่อตารางวา และมีความเป็นไปได้ที่จะปรับเพิ่มมากขึ้นไปอีกในอนาคต ตามความคืบหน้าในการก่อสร้าง
คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่และสะสมในพื้นที่
คอนโดมิเนียมรวมในพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ ช่วงเตาปูน – ราษฎร์บูรณะ ณ ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 15,011 ยูนิต อัตราการขายเฉลี่ยตลอดแนวเส้นทางอยู่ที่ประมาณ 80%
โครงการส่วนใหญ่เปิดขายมาก่อนหน้านี้แบบชัดเจน ไม่ใช่หลังจากที่เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้เริ่มการก่อสร้าง แต่หลังจากที่เริ่มการก่อสร้างในปี 2565 ก็มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่ด้วยเช่นกัน จากนั้นก็ลดลงตามการเปลี่ยนแปลงของภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทย และตลาดคอนโดมิเนียม
โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในพื้นที่ตามแนวเสายสีม่วงใต้โดยเฉพาะในฝั่งธนบุรีอาจจะกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าวงเวียนใหญ่ค่อนข้างมากในช่วงก่อนปี 2560 เพราะผู้ประกอบการเลือกพื้นที่รอบ ๆ สถานีรถไฟฟ้าวงเวียนใหญ่ในการพัฒนาโครงการ ไม่ได้คาดหวังถึงการเปลี่ยนแปลงในอนาคตจากเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้
คอนโดมิเนียมที่เปิดขายในพื้นที่ตามแนวสายสีม่วงใต้มีอัตราการขายที่ค่อนข้างสูง เพราะโครงการส่วนใหญ่เปิดขายมามากกว่า 5 ปีแล้ว แทบไม่มียูนิตเหลือขายแล้ว โครงการที่เหลือขายอยู่ คือ โครงการที่เปิดขายในช่วงปี 2565 เป็นต้นมา
ราคาขายของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ในปี 2565 เป็นต้นมา อยู่ในช่วงระหว่าง 6-8 หมื่นบาทต่อตารางเมตร อาจจะมีบางโครงการที่เปิดขายในระดับราคามากกว่า 1.6 แสนบาทต่อตารางเมตรหรือมากกว่า 7.5 ล้านบาทต่อยูนิต
ราคาขายของคอนโดมิเนียมในพื้นที่ยังมีราคาขายที่ไม่สูงมาก และยังเป็นทางเลือกของคนที่มีกำลังซื้อไม่สูงแต่ต้องการอยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า นอกจากนี้ยังสามารถรอคอยโครงการรถไฟฟ้าเปิดให้บริการได้ เพราะโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายส่วนใหญ่สร้างเสร็จก่อนรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแน่นอน
อย่างไรก็ตาม ราคาขายคอนโดมิเนียมมีทิศทางในการปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ขึ้นอยู่กับว่ามีโครงการเปิดขายใหม่ต่อเนื่องมากน้อยแค่ไหน และราคาขายอาจจะยังแตกต่างกันไปในแต่ละทำเลของแนวเส้นทาง รวมไปถึงระดับของโครงการตามแนวทางของผู้ประกอบการด้วย
บทความโดย: สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- เจาะลึกแนวโน้มอสังหาฯ เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู
- นโยบายทรัมป์พ่นพิษ ดัชนีราคาที่ดินเปล่า กทม.-ปริมณฑล ไตรมาสที่ 2 ลดลง
- จับตาผลกระทบจาก EEC ต่อวงการอสังหาฯ พร้อมอัปเดตราคาที่ดิน 3 จังหวัด
ติดตามเราได้ที่