เจาะทำเลแนวรถไฟฟ้าดาวรุ่ง พุ่งต่อเนื่อง ดันราคาที่อยู่อาศัยสูงลิ่ว

การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม โดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้าสายหลักในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ได้กลายเป็นตัวแปรสำคัญที่ผลักดันราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยให้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในพื้นที่ใจกลางเมืองและแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ ที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างจับตาและเข้ากว้านซื้อที่ดิน ส่งผลให้มูลค่าทรัพย์สินในทำเลเหล่านี้พุ่งกระฉูด สร้างปรากฏการณ์ที่น่าสนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย

จากการวิเคราะห์ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) พบว่าราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ของกรุงเทพฯ ยังคงพุ่งขึ้นไม่หยุด โดยมีที่ดินบางแปลงเสนอขายในราคาสูงกว่า 4 ล้านบาทต่อตารางวา ตัวอย่างที่โดดเด่นคือกรณีที่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ได้เข้าซื้อที่ดินบนถนนสารสินในราคา 3.9 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งถือเป็นการซื้อขายที่ดินที่มีราคาสูงลิ่วในประวัติศาสตร์

นอกจากนี้ บริษัท เอไอเอ ประเทศไทย ยังได้เข้าซื้อที่ดินขนาด 8 ไร่ บนถนนรัชดาภิเษกในราคารวม 3,500 ล้านบาท หรือเฉลี่ยตารางวาละ 1.1 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของทำเลเหล่านี้อย่างชัดเจน

ขณะเดียวกัน ในพื้นที่ย่านสาทรและสุขุมวิท ก็มีการซื้อขายที่ดินในราคาที่สูงกว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวา โดยเฉพาะย่านทองหล่อที่มีการทำสถิติสูงสุดถึงกว่า 2.86 ล้านบาทต่อตารางวา สำหรับที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการสูง ยังคงมีราคาเสนอขายอยู่ในช่วง 2.00-2.50 ล้านบาทต่อตารางวาในพื้นที่สีลม-สาทร สะท้อนให้เห็นว่าทำเลเหล่านี้ยังคงเป็นที่ต้องการอย่างมากสำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการ

โครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มถือเป็นอีกหนึ่งดาวเด่นในบรรดาทำเลตามแนวรถไฟฟ้า โดยนายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย จำกัด ได้ให้ข้อมูลว่า ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มในช่วงปี 2561-2566 ปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ยถึง 65% สวนทางกับแนวโน้มราคาที่ดินในพื้นที่อื่นๆ ที่ชะลอตัวลง ความคืบหน้าของการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีส้มฝั่งตะวันตก (บางขุนนนท์-ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย)

แม้จะช้ากว่าที่คาดการณ์ไว้ แต่ก็เป็นสัญญาณที่ดีต่อการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ดังกล่าว ที่ดินโซน RCA ก็มีการปรับตัวอย่างก้าวกระโดดจากราคาประเมินเดิมไม่ถึง 300,000 บาทต่อตารางวา พุ่งสู่ราคาตลาดที่ 1-1.3 ล้านบาทต่อตารางวา สะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงเป็นทำเลทองสำหรับการพัฒนาแบบมิกซ์ยูส

อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องนี้ได้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อราคาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ ทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการของดีเวลลอปเปอร์สูงขึ้น และผลักดันราคาขายสู่ผู้บริโภคให้แพงขึ้นตามไปด้วย ซึ่งอาจทำให้สินค้าบางประเภทมีราคาเกินกำลังซื้อของผู้บริโภค

ในด้านอุปสงค์และอุปทานของที่ดินและที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้า โดยเฉพาะสายสีส้มฝั่งตะวันตก มีคอนโดมิเนียมสะสมรวม 15,271 ยูนิตในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา และมียอดขายแล้วถึง 86% ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความต้องการที่แข็งแกร่งของผู้ซื้อ ในขณะที่ฝั่งตะวันออก (ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี) มีโครงการใหม่เปิดตัวอย่างต่อเนื่องและมีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวนมาก อย่างไรก็ตาม ฝั่งตะวันออกอาจต้องเฝ้าระวังปัญหาอุปทานส่วนเกิน เนื่องจากมีห้องชุดที่ยังไม่ได้ขายเหลืออยู่กว่า 1,000 ยูนิต

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญความท้าทายหลายประการ ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น และกำลังซื้อที่ลดลง นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ให้ความเห็นว่าปัญหาอีกประการคืออัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่สูงถึงกว่า 80% โดยเฉพาะในกลุ่มโครงการราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท

ซึ่งปัญหาดังกล่าวเริ่มลุกลามไปยังตลาดระดับกลางถึงบน อาจทำให้ผู้ประกอบการต้องแบกรับภาระและบางรายต้องปรับลดราคาขายหรือหันมาพัฒนาโครงการในเซกเมนต์ที่ราคาสูงขึ้น แม้จะมีมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ แต่หากสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ก็จะยังคงเผชิญความท้าทายอย่างต่อเนื่อง