ใครคือตัวทำลาย วิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน อสังหาฯ ไทยเพื่อประโยชน์ผู้บริโภค

แบงก์ชาติหรือธนาคารแห่งประเทศไทยควรมีบทบาทส่งเสริมวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อให้เป็นที่พึ่งของสาธารณชน ไม่ให้ถูกสถาบันการเงินบีบตามอำเภอใจ แต่ที่ผ่านมากลับกลายเป็นการส่งเสริมสถาบันการเงิน “ทำหมัน” วิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินของไทยหรือไม่

ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ตั้งคำถามว่า วิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินไม่โตเป็นเพราะแบงก์ชาติหรือไม่

การที่ ได้มุ่งส่งเสริมวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินนั้น ไม่ใช่เพื่อประโยชน์ของนักวิชาชีพโดยตรง แต่เพื่อประโยชน์ของผู้บริโภค จะเห็นได้ว่าที่ผ่านมาธนาคารต่างๆ ประเมินค่าทรัพย์สินเอง ซึ่งก็มีความเป็นไปได้ที่บางครั้งอาจต้องการประเมินให้ได้ราคาสูงๆ

เช่น เพื่อขายต่อ หรือต้องการประเมินค่าให้ได้ราคาตํ่าๆ เพื่อซื้อคืน เป็นต้น ผู้บริโภคที่ใช้บริการสินเชื่อธนาคารอาจเสียเปรียบ ดังนั้นที่ผ่านมาจึงมีบริษัทประเมินที่เป็นกลางมาเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สินที่เป็นธรรม

ในยุคก่อนวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ที่สถาบันการเงินส่วนใหญ่ยังประเมินค่าทรัพย์สินเองนั้น การประเมินอาจแทบไม่มีความจำเป็น การอำนวยสินเชื่ออาจใช้ความน่าเชื่อถือหรือการเป็นสมัครพรรคพวกกับผู้บริหารสถาบันการเงิน ก็เป็นไปได้ ที่ดินบางแปลงได้รับการอำนวยสินเชื่อไปทั้งที่ฝ่ายประเมินค่าทรัพย์สินของธนาคารเองยังเดินทางไปไม่ถึงทรัพย์สินที่ต้องการประเมินก็เคยมี

อันที่จริงการที่ธนาคารประเมินค่าทรัพย์สินเองถือว่าแทบจะจบสิ้นในยุควิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 เพราะธนาคารพยายามตัดลดต้นทุน พนักงานประเมินที่เคยซื้อตัวไปจากบริษัทประเมินต่างๆ ก็ได้รับการจ้างออกกันเป็นแถว

เพราะการว่าจ้างบริษัทประเมินภายนอก มีต้นทุนที่ตํ่ากว่าการแบกภาระเลี้ยงดูพนักงานฝ่ายประเมินค่าทรัพย์สินของตนเองไว้ ซึ่งหลายบริษัทก็ยังรับอดีตพนักงานประเมินค่าทรัพย์สินของธนาคารที่ธนาคารจ้างออกมาทำงานด้วย(ขณะนี้ก็ยังทำงานอยู่ก็มี)แต่ในราวปี 2544 ธนาคารต่างๆ ก็ไปขอให้แบงก์ชาติอนุโลมให้ธนาคารประเมินค่าทรัพย์สินเองในกรณีทรัพย์สินที่มีราคาไม่เกิน (ประมาณ) 50 ล้านบาท และก็น่าตกใจ (แต่เป็นข่าวเงียบๆ ที่แทบไม่มีใครรู้) ว่าธนาคารแห่งประเทศไทยก็ยินยอม

ทั้งนี้ธนาคารอ้างว่าค่าจ้างของบริษัทประเมินแพงเกินไป และทำไม่ทันใจ เป็นต้น ข้ออ้างเหล่านี้ไม่เป็นความจริง

1. เมื่อไม่กี่ปีก่อนหน้ายังจ้างพนักงานประเมินค่าทรัพย์สินของธนาคารเองดำเนินการ

2. สมมุติธนาคารพาณิชย์หนึ่ง มีงานต้องประเมินเดือนละ 1,000 ชิ้น โดยค่าจ้างในสมัยนั้นประมาณ 2,000 บาท ก็เป็นเงินเพียงเดือนละ 2 ล้านบาท งาน1,000 ชิ้นนี้ อาจต้องใช้พนักงานประเมินค่าทรัพย์สินเต็มเวลาประมาณ 80 คน และอาจต้องมีพนักงานธุรการและอื่นๆ อีกเท่าตัว รวม 160 คน ถ้าค่าจ้างตกคนละ 12,500 บาท (2 ล้านบาทหารด้วย 140 คน) นี่ยังไม่รวมค่าดำเนินกิจการบริษัท โบนัส ฯลฯ อีกต่างหาก ดังนั้นการที่ธนาคารว่าจ้างคนเอง จึงใช้เงินสูงกว่าการว่าจ้างบริษัทประเมิน

ดังนั้นการที่ธนาคารกลับมาดำเนินกิจการประเมินค่าทรัพย์สินเอง จึงเท่ากับธนาคารต้องการควบคุมราคาที่ประเมินได้ตามที่ต้องการหรือไม่ เช่นนี้จะมีความโปร่งใส มีความรับผิดชอบต่อสังคมตามที่ธนาคารต่างๆ ป่าวประกาศหรือไม่ เป็นสิ่งที่พึงพิจารณา

ในการประเมินค่าทรัพย์สินที่เป็นงานทบทวน ธนาคารต่างๆ มักจะกำหนดให้ค่าจ้างลดลงครึ่งหนึ่ง ซึ่งก็อาจไม่เพียงพอกับการดำเนินการ หรืออย่างมากก็เพียงเลี้ยงตนเองได้ แต่ก็มีบริษัทประเมินหลายแห่งยินดีเพราะให้ได้งาน และใช้บริการ “มือปืนรับจ้าง” มาประเมินค่าทรัพย์สินให้ ทำให้งานอาจไม่ได้คุณภาพ ทำให้นักวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินไม่ได้รับการพัฒนาเท่าที่ควร วงการอยู่กันอย่างกับบริษัทยามที่แทบไม่มีศักดิ์ศรีอะไรนัก

มาในช่วงหลังแบงก์ชาติก็ยังอนุญาตให้ธนาคารสามารถใช้ AI ในการทบทวนงานประเมินค่าทรัพย์สินได้ โดยไม่ต้องว่าจ้างเพียงอีกครึ่งราคา ทั้งที่งานทบทวนอาจทบทวน

จากราคาที่ประเมินมาแล้วมากกว่า 1-2 ปี ทำให้ควรออกไปสำรวจทรัพย์สินอย่างขนานใหญ่กันใหม่ แต่โดยที่ค่าจ้างตํ่าแสนตํ่า บริษัทประเมินหลายแห่งก็อาจไม่ได้ทำงานอย่างเต็มกำลัง (เพราะค่าจ้างถูก) การใช้ AI จึงยิ่งอาจทำให้ปริมาณงานลดลง ผู้ประเมินก็ยิ่งไม่ได้รับการพัฒนา วงการนี้ก็ยิ่งเสื่อมถอย

ยิ่งกว่านั้นแบงก์ชาติควรมีบทบาทเชิงรุกมากกว่านี้ แต่เดิมแบงก์ชาติก็เคยมีการรับรองบัญชีรายชื่อบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินที่ได้มาตรฐาน แต่พอสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ได้รับรองบัญชีรายชื่อบริษัทประเมินบ้าง แบงก์ชาติก็ยกเลิกการจัดทำรายชื่อ และใช้บัญชีรายชื่อของ ก.ล.ต. แทนเลย เลิกจัดทำบัญชีของตนเอง ทั้งที่บทบาทนี้ควรเป็นของแบงก์ชาติมากกว่า ก.ล.ต. เพื่อที่แบงก์ชาติจะได้แสดงบทบาทในการจัดการการเงินและการธนาคารของประเทศไทย

ด้วยเหตุนี้เองที่ทำให้เกิดคำถามว่าแบงก์ชาติช่วยเหลือหรือ “ช่วยเถือ” วงการประเมินค่าทรัพย์สินของไทย ถ้าไทยมีนักวิชาชีพที่เข้มแข็ง มีการบังคับให้มีการประกันทางวิชาชีพเพื่อความมั่นใจของผู้ใช้บริการ ก็จะทำให้วิชาชีพนี้ก้าวหน้าเพื่อความโปร่งใสของชาติ

หน้า20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 45 ฉบับที่ 4,123 วันที่ 17 - 20 สิงหาคม พ.ศ. 2568