台南百貨版圖重整！鐵路地下化帶動站前商圈再生 商業投資、就業人口牽動周邊房市
好房網News記者李彥穎／台南報導
台南百貨商業版圖持續重整，陪伴市民30年的新光三越台南中山店於10月底正式結束營業，但站前商圈並未因此停下發展腳步。台南市政府經發局11月2日表示，原址已有業者評估規劃複合式商業設施，未來可望以不同經營模式延續商業機能。另一方面，鐵路地下化、台南車站站區再開發，以及東區、北區、南區與歸仁大型商場陸續營運，台南商業活動正從傳統百貨集中區，逐步轉向多核心發展。隨著商業投資增加、就業機會擴大及消費人口重新分布，各商圈周邊住宅與租屋需求也值得關注。
新光三越台南中山店自1996年開幕，長期是台南站前商圈的重要百貨據點，這次因租約期滿及企業營運布局調整而結束營業。台南市長黃偉哲表示，站前商圈鄰近台南火車站，可串聯中山路、民族路及中西區特色商圈，未來若能引進符合市場需求的複合式商業設施，將有助於延續購物、休閒及服務機能。經發局長張婷媛也指出，市府樂見民間業者投入商業空間活化，但後續仍須依建築條件、法規及市場需求進行評估，目前尚未定案。
站前商圈未來的重要發展契機，來自台南市區鐵路地下化及台南車站再開發。市府都發局指出，台南車站站區都市計畫變更已於115年啟動，未來將整合為車站專用區，朝文化、商業、休閒及交通樞紐等複合機能發展。配合鐵路地下化，原本受到鐵道阻隔的東區與北區都市空間也將逐步縫合，車站周邊並規劃整合鐵路、捷運綠線及公車系統的轉運功能。未來交通動線改善，加上站區招商開發，將有機會重新帶動通勤旅客、觀光客及在地居民的消費人流，為站前商圈創造新的商業條件。
從住宅市場來看，車站周邊商業機能重新活絡，除了增加觀光及消費人潮，也可能帶動零售、餐飲、旅館及服務業工作機會。對於在車站周邊就業的青年及服務業從業人員而言，交通便利、生活機能成熟的住宅區，將是租屋及購屋的重要選擇。尤其鐵路地下化後，東西兩側交通阻隔逐步改善，周邊住宅區的生活圈也有機會重新整合。不過，原址商業開發仍處於評估階段，實際對房市的影響，仍須觀察後續招商內容及人潮回流情形。
除了站前商圈，東區也是台南大型商業投資相當集中的區域。南紡購物中心已成為東台南重要消費據點，國際家具品牌IKEA也已確定進駐，東區萬家福商場則持續興建中。此外，好市多台南二店規劃落腳東區新都心段，鄰近未來南台南車站，將進一步補足大型量販及零售機能。交通方面，台南捷運第一期藍線已於115年8月公告統包工程招標，路線行經中華東路、小東路及平實路等區域，與東區商業及住宅聚落具有直接關聯。隨著商業投資、軌道建設及平實重劃區發展逐步推進，東區可望持續吸引家庭及就業人口，增加周邊住宅市場的居住需求。
其他區域也呈現不同的商業發展特色。北區新光三越小北門店已於114年9月開幕，預估可創造約1,000個工作機會，帶動小北商圈零售及餐飲服務業發展；南區誠品生活台南則位於鹽埕段商業區，114年6月正式營運，規劃引進93家廠商，預估可創造約500個工作機會，成為南台南新的文化及消費據點。至於歸仁區，MITSUI OUTLET PARK台南二期已於115年3月20日正式開幕，全館擴大至約240家店舖，與沙崙智慧綠能科學城、大台南會展中心及高鐵台南站形成商業與科技產業生活圈。市府也透過高鐵特定區土地開發，持續引進複合式商業設施，強化沙崙生活機能。
經發局指出，市府近年招商引資已吸引誠品生活台南、新光三越小北門店、三井OUTLET二期等大型商業設施營運，加上興建及規劃中的商場，累計帶動逾百億元商業投資。整體而言，台南商業發展已逐漸形成站前舊城、東區副都心、南區鹽埕及歸仁沙崙等不同生活圈。未來隨著鐵路地下化、捷運藍線及高鐵特區建設持續推進，商業投資所帶來的就業人口與消費人流，將成為區域住宅需求的重要支撐。對購屋族而言，除了觀察商場是否開幕，更應留意周邊交通、就業機會及生活機能能否同步成熟，這也將是未來台南各區房市發展的重要觀察指標。
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