房東怎麼選業者？社宅包租代管最高榮譽「桃租獎」得主揭秘訣
好房網News記者林和謙／桃園報導
五泰房屋桃園分公司榮獲桃園市政府頒發「桃租獎」（115 年度績優租賃住宅服務業）！評選期間，五泰桃園分公司社宅包租代管委託管理案件數由 115 年第一季的 773 件成長至第二季的 947 件，成長 20.1％；續約件數由 143 件增加至 162 件，客訴件數則由 16 件降至 1 件。五泰房屋表示，這座獎肯定的不是成交速度，而是簽約之後長達數年的「慢服務」。
「桃租獎」是桃園市政府地政局為獎勵市內績優「租賃住宅服務業」（包租代管業者）所舉辦的選拔活動，旨在提升租賃專業服務品質、維護租客與房東權益及保障居住安全。
得獎關鍵：把「簽約」當成服務的起點
房屋仲介以成交為服務的終點，社會住宅包租代管則以簽約為服務的起點。五泰房屋從民國109 年投入社宅包租代管，形成「房仲＋社宅」雙臂策略，並自社宅第三期起佈局桃園，在北桃園、南桃園、八德及 A7 重劃區設有 4 處據點，配置桃園專屬服務團隊，從開發、媒合、管理到修繕採專業分工。
五泰房屋桃園分公司獲獎的四項社宅包租代管特色：
1. 租約三階段 SOP，首創公證人影音解說合約：從「房東拜訪、房東委託、房東房客簽約」三個階段建立標準作業流程。業務以「房東、房客、業者三造關係圖」說明權利義務；簽約前，房東與房客先觀看由公證人逐條解說社會住宅合約重點的影片，有疑問可由業務、主管或公證人說明，在簽約前就消除對合約的誤解，從源頭減少租賃糾紛。
2. 照顧弱勢房客，定期關懷訪視與急難通報：桃園分公司服務案件中弱勢戶占 31.8%，包租案比例達 58.2％。管理人員針對獨居長者、身心障礙、中低收入戶及特殊境遇家庭定期電話關懷或到府訪視，並建立人身安全、災害等重大事件的緊急通報機制，第二季修繕服務達 443 件。一位獨自撫養 4 名幼童的單親媽媽，家中門把、房門與燈具損壞卻無力修繕，管理人員協助申請修繕補助、調度水電師傅全面修復，補助不足的差額由公司吸收。
3. 糾紛處理變成教案，持續修正作業標準：每一件糾紛處理完都列為內部教案。例如退租點交的爭議，促使公司重新訂定「房屋退租點交損害判定標準指引」；在一件身障孩童造成牆面損壞的案例中，管理人員居中協調，屋主同意不立即求償，改為退租時恢復原狀，兼顧屋主資產與弱勢家庭的處境。
4. 人才培訓結合數位工具：導入勞動部 TTQS 人才發展品質管理系統，成立「五泰人才發展學院」，每週舉辦教育訓練並由專人每日進行房東、房客滿意度調查；同時自行開發 AI 房屋開箱腳本生成器，結合 3D 模型屋與 LINE 線上帶看，提升媒合效率。
在政策宣導上，五泰房屋連續兩年於各媒體播出社會住宅包租代管宣導廣告共 1,071 檔次，觸及約 1 億 6,696 萬人次，並至萬能科技大學舉辦租屋安全講座，向桃園大專學生宣導正確租屋觀念。五泰房屋營運副總黃威鳴指出，社宅包租代管和賣房子不一樣，簽約那天才是開始。房東把房子交給我們好幾年，房客很多是需要幫助的家庭，我們要做的是讓每一次修繕、每一通關懷電話都到位；這座桃租獎，是桃園同仁一件一件做出來的。
房東怎麼選業者？五項保障、七個查證點
社會住宅包租代管已進入第五期，全台有效契約突破 10 萬戶。隨著加入的房東越來越多，房東最常問的問題也從「租金多少」變成「業者安不安全」。深耕不動產 30 年的五泰房屋日前公開五項房東保障，並整理「房東自我查證」七個檢查點，讓房東在簽約前就能自己確認業者的財務與合法性。
五泰房屋公開的五項保障如下：
1. 代租代管案租金直匯房東：房客直接匯款到房東指定帳戶，五泰不代收、不經手租金。
2. 營業保證金繳足法定上限 500 萬元，資本額增至 1 億元：依《租賃住宅市場發展及管理條例》，業者違約致房東受損時可由保證金代償。
3. 包租案押租金繳存專戶：依國家住宅及都市更新中心規範按比例繳存，與公司營運資金分開。
4. 全台 7 縣市第五期核可：台北、新北、桃園、台中、台南、高雄、苗栗都列於住都中心公告業者名單，全台 29 個服務據點。
5. 合法登記與公部門評選：租賃住宅服務業登記字號 (108)新北租登字第 0067 號，新北市社宅包租代管業者評選連續兩期第一名。
五泰房屋總經理李政哲表示，房東把房子交給業者三年，最需要的是「可以查證」，而不是口頭保證。我們把每一項保障、每一個數字都公開，也告訴房東去哪裡查。不管房東最後選不選五泰，都應該用同樣的標準去檢查每一家業者。
五泰房屋整理的「房東自我查證」七個檢查點：1. 業者是否有租賃住宅服務業登記字號，可在內政部不動產資訊平台查詢。2. 業者是否列在房屋所在縣市的第五期業者名單。3. 營業保證金繳存額度，可向所屬公會查詢。4. 代租代管案租金是否直匯房東帳戶。5. 業者是否向一般大眾募資或發行公司債。6. 包租契約中租金給付日、逾期處理與押金保管方式是否寫明。7. 業者在房屋所在縣市是否有實體服務據點與專責人員。
五泰房屋已將五項保障與查證方式公開於官網「房東安心機制」專頁（https://wutaihouse.com.tw/knowledge/house-five-promises/）。五泰房屋表示，房東加入社宅包租代管，即免服務費、免仲介費，可享每月 1.5 萬元租金收入免稅等稅賦優惠，以及修繕、公證、居家安全險補助。
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