特殊產品鑑價很恐怖？首購、換屋想到「這城市」　別踩「購屋地雷」！

好房網News記者林和謙／宜蘭報導

宜蘭這幾年除了吸引一些雙北的自住購屋族，也有不少買度假宅、退休宅的外地客；另外，高鐵延伸宜蘭也增添宜蘭的交通便捷願景及房市利多。不動產講師、宜蘭不動產經紀人及地政士邱明芳為大家整理，首購族或換屋族想在宜蘭買房時的實務財務試算與相關建議，另外，一些特殊產品的銀行鑑價可能會頗低，都需要格外注意與謹慎。

邱明芳以總價1,000 萬元房產為例，在目前銀行限貸與信用管制政策下，購屋資金建議分為「自備款與交易成本」與「每月房貸負擔」兩大區塊做規劃：

(一)「自備款與交易成本」

1.購屋初期資金需求（開工與交屋前）：購屋自備款為房屋總價25％～30%，也就是要準備250萬～300萬元，以防範銀行鑑價保守或成數受限（僅核貸7成）。2.依房屋評定現值與移轉登記計算，大約準備5萬～8萬元包含契稅、地政登記規費、印花稅及代書費…等費用。

3.裝修與家具家電：依屋況（新成屋/中古屋），準備50萬～100萬元，可進行中古屋防水或重拉線路來預留預算。4.緊急預備金：建議預留3至6個月的生活費以及房貸費用15萬～30萬元，確保交屋後現金流不受突發狀況影響；建議首購族準備約320萬～438萬元最低購屋現金儲備。

(二)每月房貸與收支比試算：假設貸款總額 700 萬元（貸款 7 成），貸款年利率2.9％、貸款年限30 年（本息均攤），每月房貸本利攤還：約 29,139 元，依房貸月負擔不超過家庭總收入 的三分之一至二分之一的原則，建議家庭每月淨收入至少達6萬至9萬元。

邱明芳並提出幾個財務避雷指南，避免以「成交價」當作「銀行鑑價」；他說，宜蘭部分區域或特定產品（如農舍、特定農村聚落建地、高齡中古屋），銀行的鑑價可能會低於市場成交價，務必在簽約前，向銀行進行預估鑑價，並於買賣契約中加註「房貸成數不足之解約條款」（需要雙方合意）。

也需要釐清土地分區對貸款的影響，邱明芳表示，若買到農舍、工業宅或特定農業區建物，銀行的核貸成數與利率條件通常較一般都市計劃區住宅（如宜蘭市、羅東鎮市區住宅）更為嚴格。此外，也要加算北宜通勤隱形成本，若為台北—宜蘭跨區通勤族，除了房貸外，還必須將開車油資、客運月票或未來高鐵/台鐵通勤費用計入每月固定開銷。