【Overcooked】納米樓蝕讓潮足足一年未見底

（本文獲原創者授權轉載。）

納米樓不斷傳出蝕讓，但消息主要聚焦個別個案蝕讓多少或如何破新低，卻少有分析其蝕讓趨勢。若聚焦納米樓之中的納米－－三大「龍床盤」屋苑屯門菁雋（俊和）、AVA228和AVA61（盧華家族）過去三年（截止2023年11月）的二手交易，即能看到納米樓窘境的幾個關鍵事實：

1）納米樓蝕讓潮始於2022年下半年
分析三大「龍床盤」過去三年92宗交易個案，39宗屬蝕讓，蝕讓比率由1%至28%不等。看似蝕讓個案不多，但當中31宗（79%）集中在2022年下半年起發生，可見蝕讓潮自此出現。在2021年，大部分賣家還能夠獲利－最高升幅的是2021年9月的菁雋134呎「車位盤」，以285萬轉手，升幅高達43%。情況一年後情況急轉直下，2022年12月至2023年11月這一年間，每三宗交易就有兩宗屬蝕讓，平均跌幅更達到逾一成（11.31%）。

2）2023年交易活躍但越蝕越甘
而2023年8月7日起，全部8宗交易都是蝕讓（共8宗），平均蝕15.13%，跌幅加劇同時交易反而更見活躍：單單計2022年12月至2023年11月的一年間，共有39宗交易，佔總數42.4%，可見納米樓業主／炒家或急欲離場，寧願割價求售。

3）超細「龍床盤」近期交易蝕讓更甘
再仔細分析菁雋、AVA228及AVA61當中23宗涉及150呎或以下超細「龍床盤」的轉手交易，AVA228、AVA61自今年8月起的三宗交易全數蝕讓，最大跌幅達到28%，比同期所有交易平均跌幅深(15%)。至於菁雋三年內的15宗交易則全數獲利（14%至31%升幅），不過由於菁雋開售時，可能因為細得過份而不受歡迎（面積最小的12個單位全屬菁雋），最後發展商須劈價38%加推【註1】，所以其二手樓轉手獲利的數據亦非具代表性。

▶ 納米樓是炒賣工具 使用價值極低
以往納米樓有價有市，主要是因為買家期待買入後短期內轉手獲利，再「樓換樓」買入其他非納米的正常單位，但這個現象在樓市一蹶不振的情況下逆轉。研究社數年前的納米樓研究發現，在2019年時已轉手的納米樓單位中，前業主平均持貨只有3.48年，基本上是在額外印花稅一到期後即時放售。然而炒家消失後，炒賣價值多於使用價值（use value）的納米樓首當其衝，淪為蟹貨重災區，一手樓都未賣晒，二手納米樓業主若要止蝕離場，只可以劈價求售。

納米樓在2010年後湧現，除了是市場因素導致外，政府主動放寬建築及防火規定亦是促使納米樓數目在過去十年間暴升的原因（詳見《納錐之地：香港納米樓研究報告2010-2019》，見留言），現時納米樓泡沫爆破，政府實在難辭其咎。

作者：本土研究社 Liber Research
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