年過70舊樓強拍門檻已降至65% 發展商出價「彈弓手」可被駁回申請

發展商未能取得大廈的全部業權，因此會申請強拍，原來申請強拍不一定會成功，會有拒批的情況？有什麼原因會被拒批？如果遇到這樣的情況，發展商可以怎樣做？

一般而言，當發展商睇中某些大廈，以開闢新土地來源，會開始收購程序，會逐戶洽商收購，如果大廈每一戶的業主都同意出售單位，發展商取得大廈全部業權，就可以向相關政府部門取得批准後拆卸及重建大廈。

然而，最經常發生的是有部分業主拒絕出售物業，發展商未能擁有全部業權。為了鼓勵重建破舊大廈，政府推出了《土地（為重新發展而強制售賣）條例》，以加快整件事的進度。

根據最新的修訂，新門檻根據樓宇樓齡及所在地區而定，當中樓齡超過70年的樓宇，不論在那個地區，門檻一律降至65%業權；樓齡在50至59年及60至69年之間，位於指定地區的門檻分別為70%和65%，而非指定地區則維持80%和70%。

原來發展商持有足夠的業權，不代表就可以成功批出，要另外符合兩大條件，第一是申請人有嘗試並以合理的價錢進行收購但不果，第二是物業現有發展的樓齡或其維修狀況，使物業重建比起維修樓宇更符合效益。

過往甚少出現強拍申請否遭決的情況，近日就有強制拍賣申請遭拒個案，項目為鴨脷洲新明大樓，現為1幢8層高商住唐樓，地面層提供6個鋪位，其上每層則設有6個住宅單位，地盤面積約4,060平方呎，發展商於2023年向土地審裁處提出強拍申請，當時物業估值逾$2.6億。

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申請最終被駁回，其中一個原因是對手持項目地舖的小業主所提出的收購價不合理，強拍申請人在2023年至2025年期間曾多次向小業主出價，惟出價均低於單位估值，當時的出價分別較土地審裁處於2022年底釐定的市值低約8%至13%。

此外，申請人原先亦與個別舖位業主達成交易協議，但當申請人持有業權達到強拍門檻後，即撤回相關交易，並大幅降低出價，土審處認為申請人未有採取合理步驟嘗試收購餘下業權，未反映市場價值。

再者，當申請人集合約80%權益後，未有積極管理大廈，任由其所收購單位的窗戶打開，導致水滲入單位室內，而且無視其屋頂單位榕樹的生長，變相損壞屋頂的防水膜及外牆的混凝土結構，影響小業主權益，故認為申請人未履行條例要求，不能滿足公平原則，故駁回申請。

如果申請強拍被拒，發展商可以怎樣做？可以選擇上訴，或者滿足拒批的原因，如土審處認為申請人沒有嘗試並以合理的價錢進行收購，申請人可以積極去繼續收購餘下的業權，其後再嘗試申請。

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