香港口岸經濟全解析：投資者與創業者必讀的9大出入境口岸商業區指南

香港作為全球交通樞紐，擁有香港國際機場（HKIA）、港珠澳大橋香港口岸（HZMB）、羅湖管制站及港澳碼頭等重要口岸。這些口岸憑藉龐大的跨境人流，孕育多元化商業機遇。其優越的地理位置、卓越的基礎設施及高客流量，使其成為連接全球市場的關鍵門戶，為投資者和創業者提供無限商機。本文深入剖析香港國際機場、港珠澳大橋、羅湖口岸等七大出入境樞紐的商業潛力。

香港國際機場：頂級流量×高端消費中心

東薈城名店倉

東薈城名店倉位於東涌，距香港國際機場僅10分鐘車程（可搭乘巴士S1或S64），是香港最大的折扣購物中心，佔地約942,800平方英尺，匯聚超過150個國際品牌，包括Adidas、Burberry、Coach、Nike等，提供最高90%的折扣。商場分多層，涵蓋時尚、運動服飾、電子產品及家居用品，滿足家庭及個人購物需求。

投資機會：

• 零售業：每年數千萬旅客的穩定客流為零售業提供強大需求，投資者可租賃商場空間或引入新品牌。

• 餐飲與娛樂：旅客對多元化餐飲及娛樂的需求推動相關投資，如主題餐廳或VR體驗中心。

• 物業投資：東涌商業地產因機場擴張而增值，適合長期投資。

創業機會：

• 服務業：創業者可針對過境旅客開發免稅店、行李寄存或快速美容服務。

東薈城不僅服務機場旅客，其大幅折扣及豐富品牌也吸引本地居民，成為熱門購物地點。

未來發展：SKYCITY與SKYTOPIA

機場管理局推動的「機場城市」計劃中，SKYCITY是香港最大商業項目之一，總建築面積達33.7萬平方米，將分階段開發零售、餐飲、酒店及辦公設施，預計2023-2027年完成。SKYTOPIA則利用機場周邊陸地及海洋資源，提供商業、文化、藝術及高端娛樂體驗，預計吸引香港、大灣區及全球遊客。

投資潛力：

• 基礎設施：三跑道系統（2030年計劃的一部分）將於2030年前竣工，增加機場容量，刺激周邊商業需求。

• 高端市場：SKYCITY的高端零售及酒店項目適合國際品牌投資，預計年回報率達5-7%。

• 創業生態：SKYTOPIA的藝術及文化項目為創業者提供開設沉浸式展覽或文創商店的機會。

羅湖管制站：民生消費核心區

上水地區

羅湖管制站位於新界，與深圳羅湖口岸相連，是香港最繁忙的陸路口岸之一。上水廣場位於上水，面積約65,000平方英尺，擁有約50家商店，包括超市、藥房及快餐店，服務本地居民及跨境購物者。

投資機會：

• 物業投資：高客流量使上水商業地產具吸引力，租金回報率約3-5%。

• 批發零售：投資者可開設大型批發中心，供應平行進口商品或香港品牌。

創業機會：

• 特色零售：創業者可開發針對內地購物者的產品，如香港零食或化妝品專賣店。

• 數位服務：建立跨境購物應用程式，提供線上訂購及快速配送服務。

上水靠近邊境，吸引大量內地購物客，商業區以實用性為主，適合快速購物。

落馬洲管制站：北部經濟帶

落馬洲管制站位於新界，靠近深圳福田口岸。其主要商業區位於元朗，YOHO Mall擁有超過200家商店，包括時尚品牌及餐廳，距離管制站約20分鐘車程。

投資機會：元朗商業地產因新市鎮發展而增值，適合零售投資。 創業機會：開發物流相關服務，支援跨境貨運。

落馬洲及新界北新發展區

「北部經濟帶」涵蓋落馬洲、落馬洲支線、文錦渡及香園圍管制站，佔地超過1,400公頃，規劃建設新市鎮、科研、現代物流、倉儲及新興產業，與深圳創科園協同發展。落馬洲河套地區的港深創新及科技園是核心，預計提供約31,000個住宅單位及64,000個就業機會，並規劃50公頃作為企業及科技園區。

深圳灣口岸：貨運優勢

深圳灣口岸位於新界西，附近無大型商業區，但口岸內設便利店及餐飲設施，服務跨境旅客。

投資機會：貨運功能使物流設施投資具潛力。 創業機會：開發快速服務，如咖啡店或便利店。

港珠澳大橋香港口岸：跨境物流×電商新熱點

旅客通關大樓

港珠澳大橋香港口岸位於大嶼山東北的填海人工島，2018年啟用。旅客通關大樓面積逾90,000平方米，內設零售店、咖啡廳、餐廳及自動櫃員機，服務跨境旅客。大橋將香港與珠海、澳門的旅行時間縮短至40分鐘，促進大灣區經濟一體化。

投資機會：

• 物流與倉儲：大橋提升貨運效率，投資者可開發現代化物流園區或保稅倉庫，滿足跨境貿易需求。

• 跨境貿易：探索進出口業務，特別是電子產品及消費品，目標市場包括珠海及澳門。

• 基礎設施：大橋周邊填海項目為商業地產開發提供空間，適合長期投資。

創業機會：

• 跨境電商：創業者可建立電商平台，銷售香港特色產品至大灣區，或進口內地商品。

• 旅遊服務：開發旅遊套票或導覽服務，吸引大灣區遊客。

大灣區連繫

港珠澳大橋將香港納入大灣區三小時生活圈，促進貿易、旅遊及人員流動。2021年，香港貿易及物流業貢獻23.7%的GDP，僱傭608,200人，顯示其強大潛力。

港澳碼頭：郵輪經濟×特色餐飲新藍海

信德中心購物商場

港澳碼頭位於上環信德中心，是一個商業與交通複合體，總建築面積約212,000平方英尺，設6層零售空間，毗鄰香港-澳門渡輪碼頭，服務跨境旅客及辦公人群。商場內有星巴克、肯德基等連鎖品牌，並設酒店及寫字樓。

投資機會：

• 混合用途物業：信德中心的成功模式顯示混合用途發展的潛力，投資者可考慮類似項目。

• 零售與餐飲：高客流量為零售及餐飲業提供穩定收入。

創業機會：

• 旅遊服務：開設旅行社或票務代理，服務跨境旅客。

• 特色餐飲：開發快閃餐廳或主題咖啡廳，吸引候船旅客。

信德中心於1984年建成，以便利性及功能性為主，適合短暫停留的購物及用餐需求。

啟德郵輪碼頭：新發展區紅利×盛事經濟

啟德郵輪碼頭位於九龍，附近有新開的Airside購物中心，提供高端品牌及餐飲，適合郵輪旅客。

投資機會：高端零售及酒店項目具吸引力，受益於「盛事經濟」政策及周邊基建完善，帶動新蒲崗、九龍城等地區轉型升級，物業升值前景可觀。 創業機會：開發旅遊相關服務，如郵輪套票銷售。

西九龍高鐵站：文化IP×頂級商業地標

西九龍站內商店

西九龍站是廣深港高鐵香港終點站，位於西九龍文化區附近。站內小型商店提供快速購物選擇。文化區包括M+博物館、香港宮殿博物館及戲曲中心，吸引大量遊客及本地居民，為周邊商業帶來穩定客流。

頂部商業項目：新鴻基地產以422.32億港元競得高鐵站頂部商業用地，面積約64.3萬平方英尺，總樓面面積約316.4萬平方英尺。該項目將發展為集辦公室、零售及娛樂的綜合商業地標，與國際商業中心（ICC）形成互補。

都市再生：西九龍是政府都市再生計劃的一部分，未來將成為文化、商業及休閒的現代化地區。 旅遊業增長：高鐵站及文化區將持續提升香港旅遊業，特別是來自大灣區及內地的遊客。 交通樞紐經濟：每日逾10萬人次的客流，帶動周邊零售及服務需求。

新界北新發展區：文錦渡、沙頭角、香園圍口岸——深港融合×創科產業佈局

文錦渡物流走廊及香園圍商住區

這兩個區域位於新界北部邊境管制站附近，佔地約1,140公頃，預計容納超過20萬人居住，提供約13.4萬個就業機會。重點發展物流、工業及創新產業，配合大灣區策略。2024年政府規劃優先開發香園圍口岸周邊225公頃土地，聚焦跨境商貿、金融服務及休閒零售，預計2028年啟動遷置。

文錦渡陸路離境退稅

文錦渡口岸啟用深圳首個陸路離境退稅試點，位於聯檢樓二樓出境大廳，面積12.39平方米。2023年底，深圳稅務局推出「即買即退」政策，於萬象城試行，符合條件的購物者可在指定商店辦理退稅：

「即買即退」條件：

• 購物需於深圳試點商店進行。

• 同一商店同日退稅金額為人民幣500至110,000元。

• 購物後17天內離境，持銷售發票及申請單。

• 持有可預授權擔保的信用卡。

辦理流程：

• 即場退稅：在商店填寫文件，提供信用卡預授權，領取人民幣退稅。

• 集中退稅：於萬象城集中退付點辦理退稅。

• 海關驗核：離境時持退稅物品、申請單及發票向海關驗核。

• 代理審核：提交資料至退稅代理，審核後解除預授權，退稅款按規定退還。

戰略意義：

• 創科協同：毗鄰河套區港深創新及科技園，推動科研成果商業化。

• 人口紅利：13.4萬個就業崗位支持專業服務需求。

旅遊與文化活動促進消費

香港持續推動文化創意及旅遊業，吸引內地及本地遊客，促進口岸周邊商業活力。沙頭角的旅遊及文化活動帶動消費增長，其口岸重建工程預計2025年完成，轉為純旅檢口岸，每日通關能力提升至4萬人次，促進跨境旅遊。香港與深圳正研究沙頭角文化旅遊區的可行性，推動深港旅遊資源協同發展。

香港各口岸商業區為投資者及創業者提供豐富機遇。機場區聚焦高端零售與綜合娛樂（SKYCITY），港珠澳大橋發展物流，羅湖及落馬洲專注跨境消費，西九龍融合文化與商業。各區特色鮮明，滿足不同商業需求。香港的自由港政策、貿易協定及強大創業生態進一步增強其吸引力，投資者與創業者可選擇最適合的商業區，參與香港作為全球商業樞紐的持續發展。