2025香港搶租潮｜「學區屋苑」租金飆升 支撐樓價與投資回報
進入2025年暑假租務旺季，香港住宅租賃市場出現前所未有的搶租現象。「不睇樓即租」、「即睇即租」等情況不絕於耳，而位處名校網內的學區屋苑更成為租客爭相競逐的熱門選擇。在租金持續攀升的推動下，學區屋苑正展現出強勁的投資價值，租金收益成為支撐樓價的重要力量。
搶租潮現象全面爆發
租務市場供不應求
2025年香港租務市場呈現異常火熱的景象。根據最新數據，本港住宅租金指數已連續6個月上升，5月份報195.2點，距離2019年歷史高位200.1點僅差2.4%。進入7月份，各區均錄得「搶租」個案，租客為確保租住心儀單位，不惜提早兩個月起租或一次過預繳全年租金。
珀麗灣、粉嶺牽晴間、大埔天鑽等屋苑均出現租客「即睇即租」的現象，內地學生更以先付一年租金的方式鎖定租盤。市場普遍反映租盤供不應求，中原網上租盤數量已由去年底的15,953個降至13,138個，跌幅約17%。
三大客群推動租務需求
內地學生群體：2025年獲批學生簽證人數達62,079人，其中72.2%來自內地，共有12,386名學生。由於大學宿位嚴重短缺，供需比例達3.4名學生競爭1個宿位，大量學生需要在私人市場租樓。
專業人才流入：政府積極推行「搶人才」政策，高才通、優才通等計劃吸引大批專業人士來港發展，為租務市場帶來穩定需求。
本地轉租為買：在高息環境及樓價前景不明朗下，部分本地家庭選擇暫時租樓觀望，增加了租賃需求。
學區屋苑租金表現突出
四大名校網備受追捧
香港四大熱門小學校網（11、12、34及41區）的學區屋苑租金表現尤為突出。中西區11校網、灣仔12校網、九龍城34校網及九龍塘41校網的屋苑，因鄰近傳統名校而成為家長租客的首選。
香港四大名校網學區屋苑租金表現比較圖，顯示各校網的平均呎租和租金回報率
11校網（中西區）：羅便臣道雍景臺平均呎租43元，租金回報率達3.8%，區內租金按年升幅5%。
12校網（灣仔）：灣仔星域軒受家長租客垂青，平均呎租60元，租金回報率3.2%，按年升幅8%。
34校網（九龍城）：九龍塘又一居等屋苑租金按年升幅達12%，平均呎租54元。
41校網（九龍塘）：豪宅地段租金按年升幅高達15%，平均呎租57元。
大學周邊成搶租熱點
內地學生租樓主要集中在各大學周邊地區，推動相關屋苑租金急升。
內地生租樓熱門地區分析圖，顯示各大學周邊的平均呎租和租金回報率
香港大學周邊：堅尼地城、西營盤一帶平均呎租達65元，租金回報率4.2%，為八大院校周邊最高。
香港中文大學周邊：沙田、大埔區域平均呎租40元，沙田第一城租金回報率3.3%。
香港理工大學周邊：紅磡、黃埔一帶平均呎租45元，黃埔花園租金較去年1月上漲16.6%，海濱南岸更大漲28.7%。
香港科技大學周邊：將軍澳、坑口區域平均呎租42元，區內租盤量較去年減少35%，租金普遍上升15-20%。
租金收益支撐樓價
租金回報率創新高
在樓價下調及租金上升的雙重作用下，香港住宅物業租金回報率顯著改善。A類單位（實用面積430平方呎或以下）的租金回報率已攀升至4.1%，較過去十年平均水平高出70個基點，創下自2012年以來新高。
租金收益率與按揭利率對比圖，顯示投資吸引力轉折點
「供平過租」現象湧現
隨著香港銀行同業拆息（HIBOR）大幅回落至0.59%，實際按揭利率降至約1.89%，「供平過租」現象在多個屋苑出現。美孚新邨、沙田第一城等傳統屋苑的每月供款已低於租金20%以上，吸引投資者入市收租。
租金收益超越按揭利率
2025年1月起，中小型單位租金回報率首次超越按揭利率，相隔27個月後再次出現這種投資吸引力。A類單位租金回報率約3.6%，而同期按揭利率指數為3.52%，租金回報率超出按揭利率8個基點。
市場前景展望
租金續升趨勢明確
多項因素支持租金持續上升：
政策支持：政府繼續推行人才引進政策，預期每年輸入35,000名人才，當局今年上半年已批出約61,000個輸入人才計劃申請。
學生需求增長：政府將資助大學非本地生限額由20%提升至40%，預計吸引更多海外學生來港升學。
供應短缺：租盤供應持續緊張，預計2025年住宅租金有望再上升3%至5%，創歷史新高。
投資價值凸顯
租金回報率優勢：截至2024年12月，香港十大屋苑租金回報率介於3.5%至4.22%之間，其中沙田第一城、美孚新邨等傳統屋苑回報率超過4%。
學區屋苑溢價：名校網內物業平均比非名校區物業高出15%至30%的溢價，但考慮到教育資源稀缺性和長期投資價值，這種「教育溢價」極具吸引力。
地區差異化：內地客偏好的東涌、北角等地區租金升幅分別達16.4%和14.1%，而傳統外籍人士聚居地區租金則下跌多達12%。
結論
香港住宅租務市場正處於結構性轉變期，搶租潮反映出強勁的住房需求。學區屋苑憑藉優質教育資源和穩定租客來源，在這波租金上升週期中表現尤為突出。隨著租金回報率重返4%以上水平並超越按揭利率，「租金支撐樓價」的投資邏輯愈發明確。
對於投資者而言，學區屋苑不僅享有教育溢價，更受惠於內地學生和專業人才的持續流入，租金收益前景看好。在當前「供平過租」的市場環境下，及早布局學區屋苑將是把握租金上升週期的最佳策略。
隨著香港國際教育樞紐地位的鞏固，以及政府對人才引進政策的持續推進，學區屋苑的投資價值將進一步凸顯，租金收益有望繼續支撐樓價表現，為投資者帶來穩定回報。