【2025村屋按揭】村屋類型、估價、成數、按保成數、人齡樓齡懶人包
如果想在香港享受更大的居住空間，但首期支出有限，村屋是不錯的選擇。現時元朗、屯門、西貢、荃灣、大圍等地均有村屋出售，入場費比私人屋苑為低。不過買入村屋申請按揭要格外留神，皆因村屋按揭門檻與普通私人屋苑有不少相異之處，經絡按揭今次一次過為大家拆解兩者的異同。
1) 村屋的類型
村屋種類繁多，大部份屬於「丁屋」。根據1972年「小型屋宇(丁屋)政策」，男性新界原居民年滿18歲，可以享有一次性興建丁屋的權利。丁屋限制為3層高，每層面積不超過700平方呎。丁屋興建後可以獲發「滿意紙」（Certificate of Compliance），如果想在5年內轉售，需要進行補地價。不過並非所有村屋均屬於「丁屋」，買入前記得向地產代理及相關專業人士了解清楚。個別村屋屬於較細的單位，面積可能只有400、500呎，只要有獨立契，仍可以進行估價及申請按揭，可以做到八成半按揭。除了丁屋，村屋還包括「祖」、「堂」等類型，此類物業類型會影響申請按揭保險的資格。
2) 按揭保險計劃
按揭保險自從金管局於2023年放寬按揭成數，經按揭保險申請按揭，可根據樓價申請以下按揭成數：
- 樓價1,000萬以下：85%
- 樓價1,000萬至1,125萬元：80-85%（上限為900萬）
- 樓價1,125萬至1,500萬元：80%
- 樓價1,500萬以上至1,715萬元：70-80%（上限為1,200萬）
- 樓價1,715萬以上至3,000萬元：70%
3) 不用按揭保險
村屋不論樓價，最高按揭成數為7成。
4) 最新按揭成數上限
自用住宅物業:任何樓價: 7成
5) 村屋加按套現
如果希望加按套現，樓價600萬以下的村屋，最高按揭成數為8成。
6) 最高按揭成數
- 樓價600萬以下的村屋，最高按揭成數為8成 (選用按保舊制)。
- 樓價600萬以上的村屋，最高按揭成數為7成。
7) 村屋估價較複雜？
私人屋苑的估價通常較為接近市價，但村屋因為成交較疏落，估價一般會較為保守。因此，銀行有可能批出的按揭金額不足，買家可能需要額外準備首期款。若希望估價較為準確，建議選擇一些較大型的村屋屋苑。此外，需留意村屋是否存在僭建等問題，如單位有加建項目但已合法化，銀行和估價公司通常會正常批核；但若存在僭建問題，銀行的估價可能會較低甚至可能拒絕估價。若路權方面存在爭議，估價也可能較為保守。另外，銀行通常會委託估價公司實地審查物業，若涉及複雜情況，估價時間可能會較長。由於每家銀行的估價標準各有不同，建議向多家銀行進行估價以獲得更全面的評估。
8) 村屋按揭批核時間較長？
由於銀行需要委託估價公司進行物業估值，按揭批核時間通常較長，一般需要約1.5個月的時間。因此，在購屋過程中，建議提早籌備按揭相關事宜並進行多家銀行的按揭比較。經絡按揭提供免費的比較平台，可幫助您快速比較村屋貸款方案，以節省時間。在村屋買賣過程中，由於按揭批核需要時間，建議預留至少兩個月以上的成交期，以確保銀行有足夠時間處理按揭申請。
9) 村屋按揭最長還款期
1.一般按揭成數
如果申請一般按揭，村屋與私人住宅一樣最長可以造到30年，銀行同樣會考慮申請人的人齡及樓齡決定申請人的最長還款期。人齡計算與普通私樓一樣，銀行會以「75減」作計算，所以如果借款人高於45歲，便有機會未能批出30年的按揭還款期。
2. 按保按揭成數
如果要為村屋申請按揭保險，樓齡加還款期不能超過55年。如果物業樓齡為25年以上，便有機會未能批出30年還款期的物業。所以如果想買入村屋及使用按保，應該選擇較為「年輕」的單位。