土瓜灣 壹沐｜首批逼近1.8萬元 高市價逾10%開盤值唔值⁉️｜465呎點開三房🤔｜「東維港灣區」即係點❓

土瓜灣 壹沐｜首批逼近1.8萬元 高市價逾10%開盤值唔值⁉️｜465呎點開三房🤔｜「東維港灣區」即係點❓
【易發睇樓團🏠 新盤任您睇】壹沐位於土瓜灣道分兩期發展，合共提供812伙。項目有兩座物業，呈以「L」形排列。率先推出的第1期，為樓高30層的第1座，靠近落山道一邊。貫徹恒地的作風主打中小型開則，這期一共有401伙，涵蓋一房至四房雙套戶型，實用面積介乎230至832平方呎，預計關鍵日期是2027年5月底。樓花期長約20個月，較第2期的2027年7月略早兩個月。
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恒地於是在上周「一口氣」上載樓書、開價及開放示範單位，並於周日進行首輪銷售，趕於新一份《施政報告》下周公布前速戰速決。首張共81伙的價單，扣除即供最高折扣優惠一成後，折實樓價由約456萬至890萬元，折實呎價由約16233元至20451元，折實平均呎價約17988元。看回馬頭角區，對上一個推出的全新盤是同系相隔一個港鐵車站，鄰近宋皇臺站的九龍城南首。今年2月的首批折實均呎約17388元，壹沐第1期高出約3.5%。不過要留意，南首當時的樓花期只是約10個月，較壹沐的短。隨著越來越接近收樓期，南首近期的一手平均成交呎價已經升至約2.3萬元。
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若果集中在土瓜灣，要數到2023年11月開售，由裕泰興發展的城軒。項目只有48伙，當時首批30伙，折實均呎約17968元。就這樣看壹沐第1期開價只是略高約0.1%，大致貼近近兩年前的水平，但城軒在首輪銷售時只是售出兩伙。翌年2月增加折扣優惠，令價單中餘下28伙待售單位，折實平均呎價回落至1.6萬元水平。至於土瓜灣樓齡10年以下的屋苑，近期的二手平均成交呎價則介乎約1.4萬元至約1.5萬元，壹沐第1期首批折實均呎較同區二手呎價高至少10%。
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項目其後有再加推了兩張價單，其中2號價單更加整體加幅約2.5%。發展商定價如此進取，除了是區內較少新供應，還有數個主要因素。第一是交通，壹沐對出的土瓜灣道有多條巴士及小巴路線，往返區內、九龍及新界；也可以步行約3至4分鐘至港鐵土瓜灣站D2出口，出入的確挺方便。不過沿路無瓦遮頭，要日曬雨淋。第二始終位處舊區，配套自然較為成熟，附近有不少食肆、民生商店及生活百貨；也鄰近土瓜灣市政大廈，內設街市、熟食中心及公共圖書館等，足以滿足居民的日常所需。不過也正正因為這樣，壹沐樓下在日間時挺人來人往，而街道環境也會較雜亂。雖然兩年後可能有很多變化，但也建議大家先到現場感受一下。第三是壹沐位處34校網，中學則屬九龍城區。
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第四，與發展商定位「東維港灣區」也有少許關。若果這個願景最終成功推進，的而且確能改善到土瓜灣的街區及步行環境。不過始終發展需時，區內重建也會帶來大大小小的沙塵及工程噪音影響；而某程度上也是與政府對賭整個發展。最後是景觀，雖然壹沐不靠近海邊，惟因附近的建築物普遍不高，所以壹沐向落山道的高層單位，估計可以側望土瓜灣避風塘一帶的海域；反而第二期有部分單位可以正望海景。但要留意，區內是有不少重建項目，也不排除屋苑附近將來會有，所以中高層的前排單位景觀並不受保障。
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延伸閱讀：
* 壹沐1期 https://www.28hse.com/new-properties/壹沐1期
* 更多樓市影片 https://www.28hse.com/news/video
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