租樓維修責任易起糾紛一文釐清業主/租客責任誰屬？

租樓時出現糾紛並不罕見，當中以維修責任的分配問題最容易引發爭議。若雙方在簽約時未有清楚列明相關條款，或者欠缺有效溝通，矛盾逐步升級，情況嚴重的話，甚至需要循法律途徑解決。

究竟單位內的維修是業主還是租客的責任？一般而言，單位內出租時附設的傢俬及電器，其維修責任主要視乎租約條款而定。若然租約沒有特別寫明，則需參考《業主與租客（綜合）條例》作出判斷。

根據條例，涉及樓宇結構或單位外部的部分，例如大廈外牆、共用走廊、外部水管及電線等，都會由業主負責維修，而政府要求的強制驗窗等定期檢查費用，亦都是業主的責任。

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至於單位內附設的傢俬及電器，若因租客使用不當而損壞的話，維修費由租客承擔；而如果有關物品是因自然損耗、結構性的問題而損壞的話，一般就會交由業主負責。

然而，即使租約或條例已有規定，實際在實施上都很容易出現爭議，尤其是界定傢俬及電器是人為損壞還是自然損耗時，往往存在灰色地帶，雙方各持己見，難以達成共識，最終會引起租務糾紛。

就著這個問題有爭拗時，業主可以聘請專業技師，檢查物品損壞的原因，以釐定這是屬於自然損壞或者人為使用不當造成的，費用通常由業主支付，但若確定是租客不當使用，可向租客追討。

為減少日後爭拗，建議業主及租客在入伙時，將單位附設的傢俬及電器逐一拍照記錄，以供日後作對比，此舉的作用可以減少單位退租時，物品出現損壞或耗損的爭議，避免不必要的糾紛。

租客有責任將單位内一切裝修、配置、傢俬或電器維持在一個良好狀況，如果傢俬或電器已嚴重損壞，無法維修的話，或者租客不喜歡時，可以自行將有關物品扔掉嗎？

是不可以的，租客需要事先通知業主，得到業主的同意下，才可以將物品棄置的，否則需要在還樓時交還的。若然有關物品在未經業主同意下被棄置，屬於損毀他人財產，業主可要求賠償或扣除按金等。

至於單位需要維修時，業主可以在不通知租客的情況下，自行或派遣裝修師傅進入單位去處理嗎？是不可以的，租住單位後，租客是享有「獨自佔有權」和「寧靜享用權」，業主需要得到租客同意下才可以入屋維修的，除非屬於緊急情況，如爆水管及漏煤氣等。

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