匯豐估價進取：銀行商業策略掛帥｜準買家宜在虛實間求平衡
近日有報章報導，本港發鈔行之一的匯豐銀行，大幅調高其網上估價系統內56%單位的估值，連續第六個月高於五成，這是自2021年9月以來的首次。匯豐作為本地銀行界龍頭，其物業估價取態素來被視為樓市指標，是次大規模調升，隨即引發市場遐想：樓市是否將迎來牛市？然而，解讀這訊號時更需謹慎：這到底是樓價的確反彈，還是銀行為搶佔按揭市場而施展的商業手段？
閱讀更多：
【大數據拆解】銀行估價一定最準？揭開「估價 vs 成交」背後的數據真相
數據拆解：估價與成交的落差
欲知細節，數據為證。參閱地產資訊平台 28Hse 針對本年10至11月期間，逾2,200宗成交個案所作之大數據分析，可見端倪。數據顯示，銀行估價長期呈現「估凸」現象，即估價高於實際成交價，溢價普遍介乎1%至3%。
例如，一個實際成交價為800萬元的單位，銀行估價可能高達824萬元。這種現象，也是銀行審批按揭時的慣常操作，旨在提供較寬鬆之估值水位，助買家輕易通過壓力測試順利「上會」，從而減低首期負擔。
反觀大數據模型，其運算邏輯更貼近市場實況，甚至略顯保守。同以800萬元成交之單位為例，模型估值或僅介乎795萬至805萬元，與市場實況更為吻合。此兩者之落差，正是統計學上所謂的「方向性偏差」(Directional Bias)：銀行估價傾向進取，而28Hse數據模型則偏向保守。
銀行策略：製造借貸能力的錯覺
匯豐是次調升行動，實質上是將原本已略高於市價的估值進一步推高，未必完全反映成交價之實質升幅。若某屋苑近期成交價由700萬元微升至730萬元，銀行或會將估價直接推高至760萬元甚至更高，以營造樓市回暖氛圍，亦方便銀行在按揭市場中爭取更多客戶。
更深入的解讀是，銀行估價並非純粹的市場鏡像，而是一種商業手段。它既充當風險緩衝 (Risk Buffer)，也是商業部署。銀行畢竟是借貸機構，而非在市場低買高賣的炒家。
當樓市出現輕微回升跡象，銀行為了爭取按揭生意 (Mortgage Business) 及確保批核流程順暢，會傾向維持較充裕的估價水位。這種高估價策略，旨在為買家提供足夠的風險緩衝，使其更容易順利獲批貸款，製造借貸能力充裕的錯覺，令買家覺得「借得到、買得起」，從而刺激置業需求，但這絕非向買家保證其入市價錢必定便宜。
換言之，這是銀行製造借貸能力與市場水位錯覺的一種手段。
準買家心態：虛實之間的平衡
作為準買家，應如何解讀這現象？最實際的做法是將三者分開看：參考匯豐的估價，用以計算自身的「借貸力」，看看能否借足款項；再參考第三方如其他銀行及地產代理的估價，以作補充參考；最後參考28Hse等平台的成交數據，由於更貼近實際成交價，則可用來評估真實的「入市價」，避免買貴。
28Hse網上估價系統由28Hse自主研發，採用最新數學模型，並結合易發樓價指數的相關數據。系統同時整合自1996年至今的全面樓市成交紀錄，所有資料均來自土地註冊處，確保數據準確，為用戶提供可靠的物業估價服務。28Hse亦定期與銀行估價作比較，以維持估值的準確度。
準買家心態必須清晰，不要見到銀行估價高就誤以為樓價大升而急於入市，必須警惕估價偏高可能帶來的錯覺。
銀行估價是工具而非真理
總括而言，銀行估價僅是工具，絕非市場真理。在這個數據透明的年代，唯有結合代表資金流向的銀行態度，與反映市場實況的落地成交，兩者互證，方能洞悉樓市全貌，作出明智之置業決定。
想緊貼樓市最新動態，記得追蹤28Hse以下平台！
28Hse 網頁：https://www.28hse.com
YouTube：易發睇樓團 (https://www.youtube.com/@28hse_com)
Facebook：28hse.com (https://www.facebook.com/28Hse)