銀主盤與另類單位市場參與物業拍賣的須知

銀主盤一直是市場的焦點，一旦數量有攀升情況，往往被視為經濟不景的指標。根據最新的統計顯示，截至2025年10月底最新報458個，連續10個月突破400伙的關口。

銀主盤是當某物業的業主無法償還按揭貸款時，銀行或其他債權人便有權收回並出售該物業。銀行有機會透過拍賣或出售的方式處置這些物業，以尋找新的買家來還款。

事實上，拍賣行主要為銀主及業主提供拍賣服務，而銀主盤是其中較常見的樓盤來源。那為什麼會有業主選擇委託拍賣行出售單位呢？這通常是因為單位本身樓契不齊、無契樓或凶宅等，而代理行的客源較為集中，難以促成交易；相反，拍賣行擁有一批偏好另類單位的小眾客源，更容易促成成交。

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一般而言，委託物業拍賣的程序步驟如下，首先，業主需向拍賣行提供物業資料，拍賣行其後會為物業進行估價及查冊，之後，雙方商議底價、拍賣日期及成交日期等細節。確認後，拍賣行就會開始推銷樓盤，包括安排有興趣的買家預約睇樓，並於議定日期舉行拍賣會。

物業拍賣會以「明標」形式進行，每個單位有一個開價，價格會按照每次的競標而增加，並以價高者得形式出售。值得留意的是，由於業主於舉行拍賣前已與拍賣行擬訂底價，最終價格要高於底價才可出售，若低於底價便會流標，待下一次拍賣會再售。

到拍賣當日，有意購買拍賣盤的買家需要親自出席拍賣活動，若然最終競投成功，買家需要立即支付樓價的10％作為訂金，並簽署正式買賣合約，通常是以銀行本票或律師事務所的支票形式支付，並在指定成交期內，一般需要在45天內完成餘下交易及按揭程序。

在拍賣會中投得物業後，買家需要提供身份證或護照以簽署買賣合約；以公司名義投標所得的話，則需準備商業登記證、公司註冊證明書、周年申報表、董事會議紀錄、圖章、代表的身份證或護照等。

與一般二手物業的交易不同，物業拍賣是不需要簽署臨時買賣合約，當買家一旦簽署拍賣合約，即具法律約束力，買家需接受物業的現狀，而且不得質疑其業權或條款，所以投標前要先想清楚。

那成交後要付佣金嗎？是要的，一般需要支付樓價的1%作為拍賣行的佣金，而最終的佣金費用取決於拍賣行的收費模式及拍賣形式，最好在投標前與拍賣行確認。

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