拆解按揭謬誤｜減息後申請按揭 可掌握最佳息口？
2024年第3季，港銀令人意外地多次減最優惠利率，累計息口減0.625%，並且預測來年會繼續減息，然而，部分準買家對按揭利率有錯誤理解，以為待減息後申請按揭，才可以獲取最佳息口，反而錯失了入市良機。
需要指出的是，銀行減最優惠利率，即是Prime rate（P），以按揭市場最常見的浮息按揭，無論是H按或P按，都會涉及P，以H按為例，目前市面按揭計劃大多會以Hibor+1.3%計算利率基礎，同時設定封頂息，平遍為P-2%。另外，P按目前則直接以P-2%作為計算利率。
由於目前Hibor高企，故目前H按的息口已達封頂，所以只要減P，無論是現有按揭或者新造按揭、H按或P按貸款人，甚至是轉按業主，都同樣會受惠。所以有意申請按揭的買家，即使在按揭獲批後，銀行再減P，每月供款也會相應下調。
或錯失限時按揭優惠
那麼如果在不是供封頂息的情況會如何？由於H按仍然是市場主流，故當H按未達封頂，無論P減多少，也不影響H按業主的每月供款；至於選擇P按人士，情況就如同上一段講，實際供款都會跟隨P調整而下調，不會因為提早申按揭而錯過減息的優惠。反而，有部份銀行的按揭計劃限時限額，如果客戶再坐等減息，有可能會錯過最佳按揭計劃。
當然，減P對新申請按揭人士也有好處，就是可以提高貸款能力。由於銀行審批貸款，現時需要檢視申請人的每月還款額是否少於其入息的一半，而在目前H按封頂息的情況下，計算每月還款額需以P按去衡量，故一旦減P，每月供款會隨之下降，同時借貸能力會上升，以P累計減0.625%計算，月薪3萬元的準業主可多借24萬元。
除了貸款能力，申請按揭亦其他需要注意事項，準買家應事前向免費的按揭中介諮詢。
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