【2025 安老按揭】逆按揭如何做到年金最大化？
擔心退休後面對突發開支？除了依賴自身儲蓄，物業也能提供穩定的退休回報。香港按揭證券公司推出的安老按揭計劃（俗稱「逆按揭」），專為55歲以上擁有住宅物業的人士提供一次性或每月的年金收入。那麼，申請安老按揭需要符合哪些資格？每月能獲得多少年金收入？本文將拆解安老按揭的按揭成數、申請流程、費用及影響年金收入的因素。
安老按揭=「逆按揭」？
「逆按揭」這個詞在市場上較為常見，其實它是安老按揭的另一個通俗名稱。安老按揭可以作為退休理財工具，通過將物業抵押給銀行來獲得一次性或每月的按揭貸款。即使物業尚未供滿，仍然可以申請安老按揭來償還欠款。目前，安老按揭由香港按揭證券公司運營，申請可通過經絡按揭或銀行進行。
為什麼需要安老按揭？
安老按揭獲得的年金收入可用於多種用途，例如清還原有的按揭貸款、幫助未補地價的資助房屋補回地價、家居裝修，以及維持更優質的退休生活等。
申請安老按揭的好處
- 繼續自住：申請安老按揭後，仍可在單位居住至百年歸老，子女亦有優先權贖回物業。
- 還款選擇靈活：可選擇10年、15年或20年提取年金，並可選擇固定年期、終身提取或一次性取得貸款。
- 毋須還款：借款人可終身毋須還款。
- 隨時贖回物業：如中途改變主意，可隨時全數償還貸款及贖回物業，無需支付任何罰款。
申請安老按揭前的注意事項
- 55歲 VS 60歲申請：根據安老按揭規定，55歲或以上人士可申請安老按揭貸款，但若以香港房屋委員會或香港房屋協會經營的未補地價資助出售房屋作為抵押，申請人必須年滿60歲。
- 前期開支：在申請按揭前，需承擔輔導費，如果樓齡超過50年，則需自費進行樓宇檢測報告。
- 提取安老按揭後的責任：物業業主需負責日常開支，包括管理費、地租、差餉、購買火險及維修費用。除非獲得貸款機構的書面同意，該物業或其任何部分不得出租。
申請安老按揭的資格要求
申請人要求
- 年齡：申請人必須年滿55歲，若物業為未補地價，申請人必須年滿60歲。
- 財務要求：目前未有破產、涉及破產申請或債務重組。
物業基本要求
- 樓齡：物業樓齡必須在50年以下，若樓齡超過50年，可能需進行驗樓。
- 轉售限制：物業不應有轉售限制，但若屬於未補地價的資助出售房屋，如房委會的居者有其屋計劃、私人機構參建居屋計劃、租者置其屋計劃、綠表置居先導計劃，或香港房屋協會的住宅發售計劃、夾心階層住屋計劃及資助出售房屋項目則視為例外。
- 物業用途：一般情況下不得出租，但若所有借款人聲明已退休，或因接受長者或醫療護理服務而遷出該物業，該單位可出租。
業權要求
業權可以個人名義持有，或所有借款人以聯權共有的形式持有，安老按揭容許最多3名借款人聯名申請。
安老按揭利率計算方式
安老按揭的利率計算方式是什麼？借款人可以選擇浮息或定息的按揭計劃。一般來說，定息按揭計劃通常能提供較高的每月年金收入和最高的一次性貸款金額。
物業價值上限
在安老按揭中，物業的價值上限也會影響獲得的年金金額。物業價值越高，申請人能獲得的年金往往也會越高。然而，如果物業屬於豪宅類型，計算年金時可能會出現折讓。具體的計算方法如下：對於物業估值在800萬港元或以下的，年金計算將以100%的物業估值為基準；而對於800萬港元以上的部分，則以800萬港元加上超過800萬港元部分的50%總和計算，最高上限為2,500萬港元。
影響年金收入的因素
影響安老按揭年金收入的因素包括借款人人數、提取年金的年期以及借款人的年齡。借款人人數越多，每月能獲得的年金金額通常會較少；而提取年金的年期越短，每月獲得的年金金額則會相對較高；此外，借款人參加計劃時的年齡越高，每月可獲得的年金也會越多。以下是不同年齡和借款人數下的年金金額示例：
60歲
10年
單人：$3,700
- 2人：$3,300
- 3人：$3,000
15年
單人：$2,800
- 2人：$2,500
- 3人：$2,250
20年
單人：$2,400
- 2人：$2,100
- 3人：$1,900
終身
單人：$2,000
- 2人：$1,800
- 3人：$1,550
70歲
10年
單人：$5,100
- 2人：$4,600
- 3人：$4,200
15年
單人：$3,800
- 2人：$3,500
- 3人：$3,200
20年
單人：$3,300
- 2人：$3,000
- 3人：$2,700
終身
單人：$3,100
- 2人：$2,800
- 3人：$2,400
申請安老按揭的開支
申請安老按揭涉及的開支主要包括按揭保費、輔導費及法律費用。按揭保費包括基本按揭保費和每月按揭保費。基本按揭保費為指定物業價值的1.96%，分7期支付，每期為指定物業價值的0.28%。每月按揭保費則根據安老按揭貸款的總欠款，以年利率1.25%計算。輔導費方面，申請人需與法律顧問會面，了解借款人的權益和責任，並需支付輔導服務的費用，這筆費用可以加到安老按揭貸款中。法律費用則是簽署按揭文件及其他相關法律文件時需支付給律師的費用，也可以加到安老按揭貸款中。
安老按揭的缺點
安老按揭的缺點之一是，在特定情況下，貸款機構可能會暫停或終止發放年金。通常情況下，貸款機構會如期發放年金，但如果出現以下情況，年金可能會暫停或終止。若物業業主未履行與物業或安老按揭相關的責任，例如違反大廈公契或欠交管理費，且未能在三個月內糾正，貸款機構有權停止支付每月年金和一次性貸款。至於終止發放年金的情況，通常安老按揭貸款會在借款人去世時償還，但若物業被政府收回、倒塌或依法出售等情況，且未能在六個月內糾正，貸款機構將有權終止貸款。
現金回贈機會
向個別銀行申請安老按揭時，有機會享有現金回贈，具體詳情可向經絡按揭查詢。
申請安老按揭的程序
申請安老按揭的程序包括聯絡提供安老按揭服務的銀行，進行初步評估以了解是否符合資格，銀行會提供相關資料表及通知。接著，申請人需聯絡合資格的輔導顧問進行輔導，了解安老按揭的特色和法律後果，並獲發輔導證書。最後，獲得輔導證書後，可以正式向銀行申請貸款，並在律師樓辦理按揭及法律文件。
參與銀行/機構名單
參與安老按揭的銀行和機構包括提供浮息和定息按揭計劃的中國銀行、中國建設銀行、集友銀行等，以及只提供浮息按揭計劃的交通銀行、富邦銀行和東亞銀行。
安老按揭計算機的使用
為了方便計算每月獲取的年金金額，香港按揭證券有限公司推出了安老按揭計算機，使用者只需輸入申請人數、年齡、物業估值和利息選項，即可得知預計年金金額。
居屋是否可以做安老按揭？
可以，房屋署署長准許年滿60歲的長者業主利用未補價資助出售的單位作為抵押，向參與銀行或按揭管理公司借取安老按揭貸款。
如何最大化年金收入？
安老按揭的年金收入受物業估值、領取年金的方法及申請人年齡等三大因素影響。物業估值愈高，獲取的年金收入愈多；領取年金期愈短，年金金額愈多；申請人年齡愈高，每月獲得的年金愈少。以上三項因素會影響安老按揭的年金收入，但每個人的實際情況不同，申請前可先向專業人士查詢。
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