呂宇健筆｜阿里入貨代表商業樓有運行？｜Ken Lui

上周股價升上四年高位的阿里巴巴（9988）傳出洽購英資「怡和系」文華東方國際擁有的港島壹號中心最頂的13層，合共約27萬方呎樓面，洽購價約70億元，呎價約2.6萬元。倘交易落實，將打破今年4月港交所（0388）以63億元購入中環交易廣場第一座最高9層辦公室的紀錄，成為今年最大額商廈買賣。市場馬上有意見認為大機構出手買甲級寫字樓是利好消息，但同時被外資看淡的商業物業市場真的咁易見到曙光嗎？

位於銅鑼灣的港島壹號中心前身為香港怡東酒店，項目地皮被譽為「香港第一地段」，在1841年拍賣土地時由怡和洋行創始人之一James Matheson投得，文華東方曾試於2017年將項目出售，當時估值高達270億至300億元，但因買家出價未達意向價而拉倒，結果集團決定斥資50億元重建成為港島壹號中心，然後the rest is history了。

踏入2025年下半年，住宅市場算是喘定，但商業物業市場卻越跌越甘，其中戴德梁行報告指，上半年全港整體甲級寫字樓租金累計跌3.4%，第三季寫字樓租金按年跌幅收窄至0.8%至每呎46.2元，但仍較2019年高位跌40%，預計第四季及明年寫字樓租金維持下行。另外，高力指出，隨着下半年約300萬方呎新供應進入市場，以及2026年再有200萬方呎落成，料甲級寫字樓的空置率將再上升。

見到唔少傳媒都報道，除了阿里巴巴，今年還有不少大額商業物業成交，最矚目當然是4月時港交所以63億元向同屬「怡和系」的置地購入中環交易廣場第一座最高9層辦公室，其他包括京東集團（9618）早前收購位於沙田石門的利豐中心，據報成交價約18億元；香港城市大學以8.8億元購入尖東廣場全層；科大以3.5億元購入上月結業的名都位於統一中心4樓舖位等。要注意的是，上述的個案似乎都是自用為主，意味商業樓的租務市場將受影響，瑞銀就表示，購入港島壹號中心後，若阿里遷出現時租用的時代廣場10層共17萬方呎辦公樓，九倉置業（1997）每年租金收入將損失1.1億元。

另外，不難發現上述的成交都未見外資的身影，相反，若果阿里成功購入港島壹號中心，「怡和系」將成功從香港的商業地產市場套現133億元，如果商業地產市場的業主大部分都是中資、港資，香港作為國際金融中心實在有欠說服力。

最後，上月底彭博報道，滙豐（005）罕有地採取直接參與的舉措，推動旗下恒生（011）加快出售不良房地產債務組合，組合價值高達234億元，香港市場一向是滙豐主要盈利來源，現今滙豐卻極看不好本港的商業地產，相信距離見底反彈仍是漫漫長路。

呂宇健
資深投資者
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