Sierra Sea首批均價$1萬❗ 日後加價或削弱競爭❓｜易發地產速報

【易發地產速報🏠一周樓市 】Sierra Sea首批均價$1萬❗ 日後加價或削弱競爭❓
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新地旗下西沙項目 Sierra Sea 推出首批 158 伙，折實售價介乎 299 萬至 598 萬元，折實呎價約 9,499 元至 11,126 元，折實平均呎價約 10,398 元。由於樓盤附近基本只有村屋，較難直接透過最新成交價錢對比來衡量開價是否合理。距離項目最近的私樓為樓齡約 26 年的 帝琴灣，近期呎價約 8,000 元水平，Sierra Sea 則高近 3 成。我認為全新盤開價尚有些少折讓空間，加上新盤加推或加開下一期數時，一般會循序漸進地加價，除非再遇上大跌市才會減價。按現時的開價再向上推高，似乎吸引力都會進一步被削弱項目首批單位中，有 102 伙折實價低於 500 萬元，佔約 65%。為了進一步提升樓盤吸引力，今次提供 4 種付款方式。其中專為 1 房買家設計的「1 房靈活付款」，設漸進式供款及利率計劃，首年每月免息供款 6,800 元，可較傳統按揭計劃的月供金額低逾 4 成。以參考入場單位為例，實用面積 301 平方呎，1 房間隔，扣除漸進式供款及利率計劃，買家最高可享 9.25% 折扣，單位折實價 320 萬元。買家最高可造樓價 80% 或約 256 萬元貸款。在上述漸進式按揭計劃下，首年免息，每月供款 6,800 元，其後第 2 至 3 年供款逐年增至 8,800 元及 10,800 元，仍分別較傳統按揭低約 23.7% 及約 6.4%。這是繼 2022 年屯門 NOVO LAND 後，再次推出同類型供款計劃。不過值得注意的是，第 4 年起，按息由 P 減 1.25 厘 漸增至 P 加 0.75 厘。以現時 P 為 5.25 厘計，即 4 至 6 厘，較現時傳統按揭常見按息為 3.5 厘高，意味着第 4 年起每月供款均會較傳統按揭的月供高。因此，買家須掌握時間轉按。另一個付款方式則為吸引投資者入市，推出「收租皇靈活付款計劃」。若買家同日購入兩伙或以上單位，並成功於完成交易 12 個月內租出單位，而且呎租達 35 元或以上，可享 2 至 3 個月租金額的額外獎賞。該付款計劃買家同時可以透過發展商提供的「收租皇財務安排」，將新購物業及現有物業的第一按揭作抵押，向發展商申請最高樓價 95% 貸款金額，年期 3 年，年利率 3 厘。但要留意，其中一個物業需要為自住的單位。
黃大仙薈鳴 推出創新付款計劃「幸福安居現樓付款計劃」，期望利用私人現樓優勢，提供更多上車機會予是次資助出售房屋項目 2025 的一眾申請者。發展商指，項目為房協資助出售房屋項目申請者而設的最高折扣同為樓價 30%，首期為樓價 5%，成交期為 90 天。除可享有最高 30% 折扣外，申請者更可額外獲 2.9 萬特惠折扣，即房協居屋申請費用 290 元的 100 倍。
豪宅租金維持高企。李錦記家族成員持有的中半山 花園台 一個 4 房單位，以約 12.5 萬元租出，較舊租金上升近 2 成。單位為 2 座低層 A 室，實用面積 2,580 平方呎，屬於 4 房間隔，以月租 12.5 萬元租出，呎租約 48 元。據了解，單位 2019 年舊租金約 10.5 萬元，是次換租客租金上升約 19%。至於其他租務方面，啟德維港1號迎海大宅低層 B 室，實用面積 1,687 平方呎，屬於 4 房間隔，剛以 8.4 萬元租出，租金創屋苑新高紀錄。業主為內地客，2024 年以約 4,830 萬元購入，現享約 2 厘租金回報。
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