香港重啟投資移民 投資車位享三大優勢

政府重啟俗稱「投資移民」的「新資本投資者入境計劃」，擁有外國國籍的內地人士也可以透過此計劃來港，投資門檻為3,000萬元，當中1,000萬元可投資非住宅房地產，包括工廈、商廈、地舖、車位等，究竟哪一樣特別受投資移民客青睞？

3,000萬的投資額當中，可以投資「金融資產」、「非住宅房地產」，其中300萬則需要投資於特定的「資本投資者入境計劃投資組合」，一般高資產淨值人士都深明分散風險之重要性，不能盡地一煲買證券、債券、基金，故將部份資產投資房地產是合理做法。

而在港投資物業，可以透過申請按揭，倍化投資額，假設要將1,000萬元可投資非住宅房地產，如果獲批5成按揭的話，變相可以投資2,000萬元物業，可供選擇的非住宅房地產選項便增多。

非住宅物業範疇內，估計投資車位吸引力較工商舖為高，其中一個原因是印花稅。假如內地客投資1,000萬元買數個車位，普遍車位價格均是300萬元或以下，每宗交易印花稅僅100元。相反，如果投資一個1,000萬元工廈單位，印花稅達28萬元，故此投資車位有慳稅之效。

此外，車位不需要維修保養，即使租客過期未有繳交租金，收回車位的程序也相對容易。

還有一點，現時經濟環境不振，零售業及中小企最受打擊，商舖及商廈空置率偏高，但香港始終仍是車輛多過車位，空置率仍然非常低，價格亦較有承托力，將來轉售也不用擔心價格會大跌。

如果要為非住宅物業申請按揭，就有幾方面要注意。今年政府放寬了按揭成數，就算是沒有身份證的內地客，非住宅也可以申請最高6成按揭。當然，如果本身名下有超過一個按揭的話，成數就會扣一成，減至最高5成。

銀行對工商舖估價審慎

壓力測試方面，由於是投資物業，供款與入息比率上限為40%及50%，即是說每月供款不能超過入息4成；以及假設加息2厘的話，每月供款不能超過入息5成。申請人也可以用海外收入去計算供款與入息比率，但如果是內地人士，多數銀行都需要申請人提供國內的完稅證，方可計算入息。

最後，買非住宅物業要留意銀行估價。一般而言，住宅就算買入價高於估價，銀行普遍也可以用買入價計算成數，但工商舖則較審慎，未必能以買入價計算。故此如國內朋友打算入手工商舖，盡量不要以高於銀行估價買入。

申請香港投資移民人士，亦需要有一個安樂窩，如果任何有關住宅物業按揭的問題，也可向坊間免費的按揭轉介公司查詢。

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