銀主盤平賣案例分析 揭示新業主按揭難關（下）

上一篇文章分析過銀主盤如果是無契樓對按揭有何影響，但其實銀主盤並不一定是在私樓中出現，這篇文章就會聚焦在公營房屋的銀主盤，講解在按揭層面，買家需要注意的事項。

政府擔保僅限於免入息審查

該銀主盤屬於柴灣綠置居屋苑的單位，樓齡不足三年，原業主就因為破產無法繼續供款，而導致單位被收回銀行拍賣，淪為銀主盤，並沒有其他加按紀錄。項目以綠表價200萬元推拍，叫價較銀行估價低約三成，屬於市場罕見的項目。

有讀者可能會問，原業主申請按揭時已有政府擔保，他破產後銀行為何會拍賣物業，而不是向政府追討供款？必須釐清的是，政府擔保的只是居屋或綠置居買家能夠毋須通過一般按揭的入息要求，也可獲得銀行批出按揭貸款，惟一旦業主持續斷供，銀行仍是會收回物業重售。

與上一篇提到無契樓不同，今次是承按銀行收回物業，樓契理論上應在銀行手中，所以銀主盤的樓契沒有問題，可以申請按揭。

競拍需有綠表資格

要留意的是，物業以綠表價推拍，買家需要有綠表資格才可參與競拍，如果以底價拍出，物業仍在政府擔保期之內，新買家可享最高九成半按揭，首期僅需支付10萬元，而銀行審批按揭時亦會較為寬鬆，只要家庭總收入足夠供樓就能通過入息審查。

惟新買家亦要留意轉售限制，按照該屋苑的首次發售日期計算，該屋苑目前只能轉售予綠表買家，需要在首次轉讓契據日期起計十年後，才可補地價及在公開市場出售。

居屋的政府擔保期已有30年延長至50年，令不少居屋在二手市場「翻生」，但買家在選購時仍有不少需要注意的事項，詳情可向坊間的按揭中介免費查詢。

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