拆解按揭謬誤｜加息添供樓壓力 提早還款有着數？
香港銀行今年首次上調最優惠利率，實際Ｈ按按息已達3.5厘。對於業主而言，今次加息後有一好一壞消息，好消息是業界人士預期本港的加息周期已經見頂，壞消息是市場同樣預計息口會持續一段時間，何時減息仍是未知之數，也意味着業主還有一段時間需要供貴息。面對高息環境，業主都不想坐以待斃，甚至有業主認為應該提前部份還款，以減少利息支出，不過此舉其實相當不明智，因為還款後業主的資金被銀行鎖死，失去靈活周轉的優勢。
由去年9月開始加息開始計算，港銀已累計加了0.75厘，業主的貸款額如果達到300萬元，還款期分30年，每個月的利息支出較去年9月多出約1,875元，累計一年就要多付2.25萬元。如果選擇提早還款100萬元，1年下來節省的利息就約為3.5萬元，足以抵銷加息影響。不過業主提早還款，亦有機會錯過其他的優勢。
善用利息扣稅優惠
首先就是沒法將供樓利息用作扣稅。一年容易又到報稅季節，今個年度的薪俸稅及個人入息稅稅務寬免上限進一步削減，更加應該好好利用其他的減稅優惠。而居所貸款利息亦可從薪俸稅及個人入息稅中扣減，扣稅上限10萬元。以最高稅階17%計算，最多可以少交1.7萬元稅。
如果業主想盡享免稅額，每月供樓利息支出達到8,333元，但以上述的個案計算，如果將貸款額降至200萬元，每月利息出支就不足8,333元，未能將利益最大化。而且這個扣稅優惠並非無限期，每名貸稅人士一生只有20個財政年度能以租金扣稅，如不好好善用，到頭來蝕底的都是自己。
此外，現時不少銀行都會為按揭客戶提供高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link），貸款人可以將貸款額的一半，甚至6成的閒餘資金，存入Mortgage Link，並享有相當於實際按揭息口的利息，能夠抵消部份的供樓利息開支。而且Mortgage Link容許客戶隨時提取或存入資金，保持資金流動。只要善用Mortgage Link，貸款人亦同時保留了供樓利息用作扣稅的優勢。
提早還款不如順道轉按
如果貸款人在衡量過後，仍然認為提早還款利大於弊，也應該注意按揭是否已過罰息期，如果未過，銀行有機會要求客戶支付還款額1至3%的罰款，甚至會收回給予客戶的現金回贈；即使過了罰息期，亦有銀行會向提早還款的客戶按次收取手續費。
如果想提早還款，又過了罰息期，亦可以不如考慮轉按，同時賺取現金回贈，現時銀行提供的回贈處於歷史高位，不過在着眼於回贈所得的同時，業主亦都要留意新舊按揭計劃的息口變化，避免供款急增，有需要的業主可以向坊間的免費按揭中介查詢，把握機會賺取最多優惠。
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