【2024-2025 香港與美國減息】實際利率降至3.875%！對於按揭貸款、投資貸款、業主及準買家的影響分析
隨著美國聯儲局在9月宣佈減息0.5%，滙豐銀行隨即減息0.25%。對於供樓人士來說，這將帶來哪些經濟效益？本文將探討在減息周期中，供樓人士能夠節省多少開支，以及這對準買家有何利好影響。
減息對香港樓市的影響
目前本港住宅租金回報率約為3.3%。當按揭利率低於租金回報率時，將促使更多客戶進入市場，為樓按市場帶來正面支持。
減息周期下，受惠人士
1. 現有供樓業主
對於正在供樓的H按業主，隨著減息周期的開始，若拆息持續下降，實際按息將低於鎖息上限，這意味著他們無需再依賴「cap頂」來供樓，從而節省更多利息。而使用P按的業主亦能透過銀行調整最優惠利率來減輕供樓壓力。
2. 準買家
對於計劃購買樓盤的人士，預期供樓利息將下降，銀行的最優惠利率減少，鎖息上限也會降低。由於按揭的入息門檻是以鎖息上限作為基礎，這將使得申請按揭的入息要求變得更低，有利於更多人進入樓市。
香港減息周期下，H按及P按人士的受惠情況
對於H按及P按用家來說，減息將帶來顯著的利息成本節省。
1. H按
H按是以銀行同業拆息（HIBOR）為基礎的按揭計劃。現時主流的H按計劃一般為H+1.3%。其鎖息上限的實際按息通常為最優惠利率減去一個百分比。
入息要求降低
假設大型銀行的按揭計劃為H+1.3%，鎖息上限為P-1.75%。在減息前，最優惠利率為5.875%，對應的鎖息上限為4.125%。減息後，最優惠利率降至5.625%，鎖息上限降至3.875%。這意味著申請按揭的入息要求將會降低，讓更多人能夠符合申請條件。
每月供款減少
隨著鎖息上限下降，依賴鎖息上限供樓的業主，其供樓開支將會減少。此外，若拆息持續下跌，H按供樓人士可能不再需要依賴鎖息上限，這也將進一步降低每月供款，幫助業主減輕財務壓力。
2. P按
P按是以最優惠利率計算的按揭計劃，一銀行調整最優惠利率，供樓利息亦得以舒緩。另外，P按的入息要求亦會下調。
香港銀行減息0.25%後供款及入息變化:
減息前
- 最優惠利率: 5.875%
- 鎖息上限: 4.125%
- 每月供款: $24,232
- 入息要求: $48,464
減息後
- 最優惠利率: 5.625%
- 鎖息上限: 3.875%
- 每月供款: $23,512
- 入息要求: $47,024
*假設為貸款額500萬、供款期30年、P按計劃為P-1.75%、並以滙豐銀行最優惠利率計算。
準買家申請按揭慳息錦囊
+1. 選用H按
在減息周期中，HIBOR的下跌速度及幅度通常會超過最優惠利率（P）。因此，建議準買家選擇H按計劃。當HIBOR跌破鎖息位時，買家可以立即享受到更低的利息，從而減輕供樓負擔。
+2. 貨比三家
隨著減息周期的展開，部分銀行對按揭業務的態度將變得更加積極，並可能不定期調整其按揭策略。不同銀行的按揭利率及優惠回贈各不相同，建議準買家在申請按揭時多方比較，選擇最合適的銀行來承造按揭，以獲得最佳的利率和條件。
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