【租升價跌持續】減息及政策利好 料第四季樓價回升

連續2年「租金升、樓價跌」 創最長背馳情況

差餉物業估價署今日公布9月私人住宅售價指數按月跌約1.7%，連跌5個月。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，9月指數尚未全面反映減息周期啟動及中央出招振經濟等利好樓市因素。事實上，根據「美聯樓價指數」顯示，近期樓價走勢逐漸企穩，最新(10月28日)報127.6點，按周升0.25%，比起3周前的年內低位則累升約0.31%，而10月迄今僅微跌約0.1%。按此推算，預期10月份差估署樓價指數跌勢收窄，甚至有望止跌回穩。

在減息周期啟動、中央出招以及施政報告宣布利好樓市措施的效應等利好樓市因素支持下，近期一二手交投明顯轉旺。一手方面，綜合<<一手住宅物業銷售資訊網>>及市場消息，10月首28日一手成交量錄近2,800宗，比起9月全月已大幅高出近2.9倍，並創7個月新高；二手方面，綜合美聯分行資料顯示，全港35個大型屋苑於過去4周(9月30日至10月27日)合共錄327宗成交，比起前4周(9月2日至9月29日)的190宗大增超過7成。預期11月聯儲局有望再度減息，加上上述多重利好樓市的因素下，料樓市交投旺勢持續，並預期第四季樓價有望回升約3%。

連續兩年「租金升、樓價跌」

租金方面，差估署9月份私人住宅租金指數按月微升約0.1%，連升7個月，創5年新高；根據美聯「租金走勢圖」表現，9月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約37.92元，按月同樣微升約0.1%，同時連升7個月及創5年新高。可見租與樓價走勢背馳，去年與本年迄今已連續兩年出現「租金升、樓價跌」的罕見格局(見圖)。

圖：「美聯樓價指數」與美聯「租金走勢圖」

# 最新9月資料，美聯「租金走勢圖」乃根據美聯物業促成全港143個著名中小型私人屋苑的租務個案，計算加權平均數，而於22年以138個屋苑計算；08至21年以100個屋苑計算；08年前則以50個屋苑計算，日後得到更詳盡資料後將作出修訂，另計算成交的過程或會刪減部份特殊的成交個案，資料來自美聯物業研究中心

* 最新10月28日資料，美聯樓價指數乃根據全港143個著名中小型私人屋苑的成交個案，計算加權平均數，而於22年以138個屋苑計算；08至21年以100個屋苑計算；08年前則以50個屋苑計算，日後得到更詳盡資料後將作出修訂，另計算成交的過程或會刪減部份特殊的成交個案，資料來自美聯物業研究中心

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