漸進式按揭轉按要及時避免賺頭蝕尾

發布於 05月22日10:30

位於西沙的大型發展商項目銷售成績理想，其中有一款發展商按揭，以漸進式計算利率及供款，頭一年每月供款僅6,800元，更是還本不還息。值筆者在分析價單之後，提醒買家日後需要及時轉按，確保不會「賺頭蝕尾」。

該按揭計劃第一年每月供款一律為6,800元，買家毋須支付利息，即一年供款81,600元，全部用於歸還本金；而按揭第二年至第五年，每月基本供款會逐年遞升2,000元，同時按揭利率也會逐年提升，由第二年的P-3.25%，升至第6年的P+0.75%。

選用漸進式按揭的買家，首要掌握轉按的時機。上述漸進式按揭計劃當踏入第4年，按揭利率已升至P-1.25%，以現時P為5.25%計算，實際息率為4%，比較目前一般新造H按息封頂息率3.5%為高，所以買家應該在按揭第3年尾前成功轉按至銀行，確保不會「賺頭蝕尾」，而且在第3年內提早還清發展商按揭，也會有樓價0.75%的額外回贈，可謂雙重獲利。

最高貸款額僅8成

今次的漸進式按揭計劃，最高按揭成數只有8成，即買家至少要準備兩成首期資金。當然，相關規定「有辣有唔辣」，買家日後需要轉按時，一般銀行只能做8成按揭，如樓價未來三年未有大變動，買家要由發展商按揭轉回銀行按揭，毋須額外抬錢。

最後，買家在申請按揭要預留後備方案。發展商按揭一般予人審批較為寬鬆的印象，但今次的漸進式按揭計劃，在樓書中列明申請人需要通過入息要求，供款與入息比率（DTI）需以P+0.75%去計算每月供款，並需提供入息文件證明，包括信貸報告、近2年稅單，亦列明申請人要有不少於15萬元的強積金供款，入息條件相對辛辣。

而且發展商按揭的審批並完全不透明，過往亦有其他發展商按揭的申請人被拒批，所以買家最好同時申請銀行按揭，以策萬全。大部分銀行設按揭回贈，最高可達1%以上，亦能幫補部分利息支出。

還要留意，近期拆息大跌，部分選擇H按的業主暫時毋須供封頂息，如果拆息持續在低位，對H按計劃有利。但漸進式按揭只依P按為依歸，未必有太多着數。