【2025 負資產】負資產創沙士後新高！一文睇清負資產意思、走勢、成因、避免方法
「負資產」一詞令許多置業人士感到不安，因為在1997至2003年間，很多業主成為了「負資產」者。根據金管局的最新數據，2025年第1季的負資產宗數達到40,741宗，為2003年沙士後的最高紀錄。那麼，什麼是負資產？它的成因是什麼？又有什麼方法可以避免成為負資產？以下是經絡按揭的詳細分析。
負資產的定義
負資產指的是物業的市場價值低於原始借款(按揭)金額，導致資不抵債的情況。例如，若某人以600萬購入一間物業，申請九成按揭，貸款額為540萬，但若剩餘還款額降至500萬而物業估值低於500萬，則此人便會成為負資產。
負資產的成因
負資產的形成主要有兩個因素：第一，樓價大幅下跌；第二，申請高成數按揭。如果業主申請九成按揭，樓價下跌超過10%則容易成為負資產。若業主未申請高成數按揭，則不一定會面臨此風險。
負資產的歷史
1997年是樓市的高峰期，當時銀行尚未對按揭借款人進行壓力測試，許多買家借取高成數按揭。隨後香港遭遇金融風暴，2000年科網泡沫破裂，樓市急劇下滑，許多供樓人士出現資不抵債的情況。2003年沙士期間，負資產數量達到歷史新高，超過10萬宗。隨著沙士過去，樓價逐漸回升，負資產的數字也逐漸減少，直至2012年回落至零。
負資產數字走勢（2025年第1季）
根據金管局的最新數據，2025年第1季的負資產個案達到40,741宗，涉金額為2,058.81億港元。與去年第4季的38,389宗及1,950.72億港元相比，宗數和金額均有所增加，分別上升6.1%和5.5%，創下自2004年以來的新高。
負資產上升的原因
根據差餉物業估價署的數據，今年第1季私人住宅售價指數降至285.7點，為自2016年第3季以來的最低水平，較2021年第3季的高位397.9點下跌超過25%。樓價回調，使得幾年前以高成數按揭購入的業主更容易陷入負資產，導致負資產數字上升。
負資產與銀主盤的關係
銀主盤指的是業主因未能按時還款而被銀行收回物業，並進行拍賣以抵銷按揭債務。許多人認為樓市調整會導致負資產人士增多，隨之銀主盤上升。實際上，負資產與銀主盤並無直接關係，只要負資產人士仍有工作並能夠按時還款，物業不會變成銀主盤。
負資產會導致銀行「call loan」嗎？
負資產的上升不代表業主失去還款能力。自2010年開始實施壓力測試以來，香港業主的還款能力一直保持穩定。只要借貸人在每月準時還款，銀行通常不會對負資產人士「call loan」。
為何選擇銀行職員貸款或按揭保險計劃的人更易出現負資產？
銀行職員貸款計劃提供低利息和快速批核，員工可借取高達100%的按揭。當樓價下跌時，這些業主更容易成為負資產。按揭保險計劃在近年放寬，樓價在1,000萬以下的物業可以申請高達九成的按揭，這也增加了負資產的風險。
業主不還按揭時銀行的處理方式
如果業主未能按時還款，銀行一般會先致電催款，若2至3個月仍未還款，則會發信提醒。如果業主仍無回應，銀行可能會發出破產令，收回物業並進行拍賣。
如何避免成為負資產？
要避免成為負資產，可以考慮以下幾點：
１. 避免借盡按揭成數：在樓價1,000萬以下，若使用按揭保險，最高按揭成數可達九成。但若樓價下滑10%，則容易成為負資產。若按揭成數在八成以下，風險會較小。
２. 購買時價接近市價：買家在購買物業時，應儘量使買入價不超出市場價太多。這樣在樓價調整時，物業估值不易急速下跌，從而降低成為負資產的風險。
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