商舖按揭放寬 買家如何借盡貸款額？

香港人除了熱衷買樓外，商舖亦是熱門選擇，因為後者可以用來創業或出租。自金管局在2023年7月時放寬物業按揭成數，商用物業按揭上限同樣得到放寬，到底新政策之下，現時投資商鋪，申請按揭想借盡貸款額，又有甚麼要注意？

自金管局7月放寬按揭貸款的逆周期措施後，非住宅物業按揭成數上限上調10%。如果本身沒有按揭貸款的申請人，按揭成數由原來50%上調至60%。另外，申請人如果是以資產審查（asset based） 申請按揭，而不是行入息，最高按揭成數亦由4成升至5成。

不過，準買家要留意，如果以公司名義申請商舖按揭，最高按揭成數僅5成，換言之，在新措施下，以個人名義申請商舖按揭的最高貸款成數，會較公司名義多一成。另外，申請人亦要注意，如果在申請商舖時有就其他按揭物業作出借貸或擔保在身，按揭成數上限就需要下調一成。

商舖估值及質素影響貸款審批

還有一個因素影響貸款額，就是估價，商舖按揭與住宅按揭類似，如果成交價高過銀行估價，一旦偏離10％以上，銀行可能需要以估價計算成數和貸款額。

銀行亦會考慮商舖的質素，如果是地舖，需要有地契證明是作商業用途；至於一些在商場內的舖位，由於擔心業權過於分散，銀行未必會承按。另外，銀行在審批時會要求為商舖驗樓，如果內裏有分租或劏房的情況，申請按揭會比較困難。

申請人除了留意按揭成數，亦要留意自己的入息能否過關，如申請人沒有其他按揭或擔保在身，DTI上限是50%；假設利率上升2厘的壓力測試DTI上限是60%。如果是非自用的商舖，或者申請人有其他按揭或擔保在身，DTI上限是40%，壓力測試DTI上限是50%。

商舖按揭大多沒回贈

一般商舖按揭還款期最長20年，個別銀行可以做25年，與住宅物按揭不同，銀行承造商舖按揭，大多不會提供現金回贈，亦不會有高息存款掛勾戶口（mortgage link），但經坊間的按揭中介公司轉介，申請人仍然會有轉介獎賞，如果想了解最新的商舖按揭計劃，可向按揭中介公司作免費查詢。

賺買商舖要支付印花稅，幸而政府已撤辣，現時所有個人或公司購買非住宅物業的交易都沿用第二標準稅率，300萬元以下物業，印花稅僅需100元。

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