麥當勞連環沽舖　地產後市添審慎氣氛 餐飲市場長遠仍樂觀

麥當勞近月頻頻出售自置舖位，先有西環士美菲路舖位於上月以10.05億元成交，隨後旺角西洋菜南街地庫舖以8,320萬元沽出，元朗大馬路舖位亦以7,738.8萬元售出。近日再有慈雲山毓華里舖及大角咀道舖，分別以3,800萬元及7,238萬元易手。至今已售出的五個舖位合共套現約3.71億元。

美國麥當勞總公司早於本年7月已預告，計劃出售其在香港持有的全部23個舖位，而上述成交僅屬首階段、估值合共約12億元的八個舖位之一部分，但由於這些舖位大多位於黃金地段，且持貨多年，連環沽貨仍然引起市場高度關注。

不少投資者視此舉為看淡地產後市的訊號。誠然，麥當勞作為一家擁有龐大數據與歷史經驗的跨國企業，選擇出售自置物業，市場自然會將其解讀為領先指標。事實上，這番操作既可視為商舖市道見頂，亦同時將多年累積的資本增值轉化為帳面利潤，釋放隱形財富，藉此提升年度財務表現，並保持資金運用的靈活，反映其對香港地產市場前景的審慎態度。

然而，另一邊廂，香港麥當勞分店在全球最繁忙的50間分店中佔了21家，比例高達42%。在此背景下，麥當勞沽舖更像是以另一種方式管理香港餐飲業務，並非撤退，反而顯示其對本地餐飲市場的長遠前景仍然看好。

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昔日低價買舖　麥當勞成隱形富豪

回溯歷史，麥當勞創辦人雷·克羅克(Ray Kroc)曾直言，「麥當勞不是賣漢堡的，而是房地產公司。」，不少人以為麥當勞只是靠薯條、巨無霸起家的快餐連鎖店，但事實上，它透過持有大量舖位並收取租金，才真正奠定財富基礎。截至2024年底，麥當勞在全球營運超過43,000間餐廳，其中約95%採用特許經營模式。除了特許經營費外，若加盟商的經營地點屬於麥當勞物業，還需同時向麥當勞繳付租金。

麥當勞旗下物業大多長期持有。截至2024年底，在全球主要市場中，約56%的分店土地及80%的舖位由麥當勞直接擁有。市場保守估計其物業價值超過400億美元，佔公司資產比重約六至八成，使其成為全球最大的商用地產持有企業之一。

在香港這片寸金尺土的地方，「由麥當勞總公司先購入地皮或舖位，再租予加盟商經營」的策略更是發揮得淋漓盡致。早年麥當勞進軍香港，正值經濟起飛前夕，其管理層眼光獨到，往往能在各區核心地段，以低廉價錢購入優質地舖。經歷數十年的商舖升浪，這些舖位早已升值百倍，成為資產負債表上最堅實的隱形財富，也令麥當勞在香港「悶聲發大財」。

為何今年賣鋪？ 兩大因素拆解

麥當勞本年頻頻沽貨，估計首要考量在於重整財務報表及釋放資產價值。在會計準則下，自置物業往往以歷史成本(Historical Cost) 入帳，這意味著當年以數百萬元購入的舖位，即便今日市值已達數億元，在報表上仍可能只是一項折舊殆盡的低值資產。通過出售這些物業，企業能即時將多年累積的資本增值轉化為帳面利潤，釋放資產價值並提升年度業績表現，亦有助股東帶來可觀的回報。

第二，商舖市道或已步入高位。香港核心區商舖多年來被視為「抗跌資產」，惟近年受疫情、北上消費潮及人流轉移影響，租金表現明顯放緩。本年第三季，一線街舖租金僅按季微升1.2%，遠低於過往「抗跌資產」長期維持在4%–6%租金回報率的水平，顯示投資者回報率已顯著收縮。

同時，空置率仍處高位。四大核心區商舖在第三季錄得11.9%的空置率，反映市場需求疲弱。業界普遍認為，黃金地段商舖未來三至五年難以再現大幅升值空間。

在此背景下，麥當勞選擇出售8間舖位，估值約13億港元，屬於高價資產。分析人士指出，企業可能意識到市場回報已達相對高位，遂選擇鎖定利潤，以減低資產組合風險。此舉既是資產回報最大化的策略，亦折射出麥當勞在審慎評估樓市後市時的取態。

並非看淡香港餐飲市場　反而更顯樂觀

坊間有聲音指麥當勞此舉是看淡香港餐飲市場前景，甚至意圖撤資。此論調未免過於武斷，而且忽略了數據背後的事實。事實卻正好相反，香港麥當勞業務在總公司舉足輕重，絕非隨時可棄的市場。

前麥當勞香港行政總裁黎韋詩曾接受外媒訪問時透露，全球第二繁忙的金鐘海富中心分店，經翻新後客流量更有望超越倫敦利物浦街地鐵站分店，成為全球四萬多間分店中客流最旺的一間。

此外，全球最繁忙的50間麥當勞分店中，香港佔了21家，比例高達42%；而全球首5間最繁忙的分店，香港更佔其中4間。若一家企業決意放棄某個市場，斷不會放棄這樣的「王牌」，選擇撤出業務成績最亮麗、全球數一數二繁忙的香港分店，邏輯上難以成立。

反而，麥當勞藉着沽舖帶來的額外現金流，增強資金運用的靈活與彈性，並精簡資產，令其能預留銀根以部署未來在港的投資機會。這一點，反而不多人留意。

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