世邦魏理仕：香港電商滲透率升至9.4% 高規格現代倉庫需求急升
世邦魏理仕最新研究報告顯示，香港正高速轉型為可持續的國際智慧物流樞紐，主要受跨境電商蓬勃發展、高價值貨品處理量上升，以及市場對先進增值物流服務的需求推動。為保持競爭力，物流營運商正積極優先選擇具備自動化技術、更高樓底、能源效益系統及完善配套設施的高規格物流物業。世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示，跨境電商及電子產品、商品、藥物和藝術品等高價值貨品的持續增長，將為香港物流業帶來重大發展機遇。雖然香港電商滲透率於2025年升至9.4%，但仍遠低於全球及內地水平，顯示市場仍有龐大的增長空間。隨着網購銷售持續上升，若以線性增長推算，預計本地電商營運商佔用的倉庫面積將於2035年前增加兩倍。然而，隨着科技進步提升倉庫效率，有關需求或會出現變化。
10%專用倉庫樓齡超過40年 倉庫升級需求增長
在此背景下，現代物流地產愈加重視增值服務、自動化及可持續發展。租戶對具備先進規格的機構級物流設施需求殷切，以提高營運效率並支援新型物流科技的採用。然而，本港大部分物流設施均屬樓齡偏高、規格落後的舊式建築，當中多數樓面狹小、樓底偏低。超過一半的全港專用倉庫於在30年前落成，10%樓齡超過40年，抑制現代物流科技的採用與發展。
世邦魏理仕香港工業及物流部執行董事兼主管黎尚文表示，隨著物流營運商正加速尋求可支援現代、自動化營運的物業，升級改造的需求正在加速增長。現時租戶優先考慮擁有直達車輛通道、更大樓面面積、高樓底及穩定電力供應的建築，以容納自動化系統及重型設備。同時，泊車及管理、電動車充電、智能保安等配套設施亦日益重要。許多企業仍於老舊的非倉庫式工廈內營運，估計僅此類租戶的升級需求，長遠已高達5,200萬方呎。
葵青區佔全港同期倉庫新增供應六成
葵青已成為本港最先進的物流區，於2010至2025年間落成了840萬方呎的優質倉庫供應，佔全港同期倉庫新增供應的六成。新增項目現已佔葵青區總樓面面積的34%，大幅提升整體區內物流能力。
憑藉優越位置，葵青成為高價值貨品物流公司、電商企業及貨運代理的首選。2023至2025年間，電子產品企業於區內租用415,700方呎，佔該類租戶全港租賃量的69%；電商企業則租用約347,800方呎，佔全港電商類租賃量的40%。預計於2028年前落成的合共670萬方呎大型物流發展項目，將進一步鞏固葵青的領導地位。
同時，北部都會區將為香港物流基建帶來「世代一遇」的重大契機。當中規劃了最多7,400萬方呎的工業及物流樓面面積，預料成為本港未來的主要增長動力，並促進多元類型的現代物流設施發展，以支援棕地搬遷及未來高增值物流需求。
邁向反映真正容量3D租金模式
現代物流高度依賴需要較高垂直空間的自動化系統。傳統按建築面積（方呎）計租已不足以反映實際容量。以立體體積（立方米）計算的「3D租金模式」能更準確衡量存儲效益。實際上，具備更高樓底的現代物流設施，即使2D租金較高，其3D單位租金往往更具成本效益。世邦魏理仕預期隨着自動化及增值服務加速，3D租金模式將更趨普及。
香港物流業正處於重要轉捩點。高價值貨品、跨境電商及先進物流服務的持續增長正以前所未有的速度推動對現代化設施的需求。葵青將繼續在短期內領先，而北部都會區的發展則將為本港物流地產帶來長遠新動能。
世邦魏理仕建議政府在推動物流地產轉型方面採取更具彈性、前瞻性的策略，包括：將斜道（Ramp）從地價計算中剔除、放寬高樓底空間的「雙重計算」規定、於新發展區允許低密度物流項目，以配合全球頂級倉庫標準，並於北部都會區採取分階段發展模式，確保市場穩定，同時支援棕地業戶順利過渡。
措施將有助香港鞏固其可持續國際智慧物流樞紐的地位，並建立具備科技能力、面向未來的物流生態圈。
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