呂宇健筆｜樓市短期反彈一成不是夢｜Ken Lui

美國聯儲局上月重啟減息，本月至今一手樓已錄逾千宗成交，更是連續九個月超過一千宗水平，反映樓市短期內的跌勢喘定。據最新利率期貨顯示，今個星期美聯儲減息0.25厘機會率已接近98%，利率將進一步調低至3.75厘至4厘，預期香港一眾銀行也有相應行動，而我相信美國還要再減息，將有助樓市短期反彈，但香港經濟始終未見改善，中期睇仍未跌完。

二手樓方面，反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL）連升兩周後於上周跌0.58%至141.09點，但仍是2024年7月底後64星期次高。今年CCL暫時累升2.51%，我預期明年中前甚至會反彈一成，理由很簡單，因為減息對樓市一定利好，之前租金回報只有2、3厘淨回報而定期存款有4厘，自然不會有人買樓投資，但現時的定存息已慢慢向2厘回落，不少屋苑的租金回報率已見4厘，明顯已經出現結構性轉變。

雖然我睇明年中前樓市有機會反彈，但必須強調，若果用兩、三年角度睇就尚未跌完，惟不會再出現急跌情況而是呈現陰跌趨勢，預期每年仍會有單位數跌幅，因為香港實體經濟依然疲弱，政府統計處早前公布，7月至9月失業率再增0.2個百分點至3.9%，為三年最差，即使保得住份工的打工仔也難望有人工加，過往好景時打工仔如果每月加薪幾千元，相當於年薪增加幾萬元，以借九成按揭計，即是多了幾十萬元的槓桿能力，那就是推升樓市的一大動力。

面對未來兩、三年尚未跌完的樓市，用家當然可以再觀察多一會，但對投資者來說，跌市才是投資的好機會，因為升市時人人都會入場同你爭，你執到筍盤的機會就比較少，700萬元的樓可能要720、730萬元才買得到，但跌市時可能500多萬元已經買到，所以跌市先係專業投資者的樂園，以我年初開始不斷掃入的細價樓為例，全部的銀行估價都有兩成以上升幅，而接下來我打算買入一些四、五十年樓齡的洋樓，因為其跌幅實在太大，這些洋樓多位於港鐵站附近，租值不錯，但四周環境一般，加上樓齡高兼成交不多，形成有估值、無市值的情況，亦因如此，議價空間可以很大。

呂宇健
資深投資者
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