豪宅攻略︰市場如何熱捧香港豪宅？
香港豪宅市場持續升溫，各項指標印證市場購買力強勁。2024年首季豪宅成交量創下390宗新高，成交總額更突破230億港元，大手成交比例高達35%。本文將為大家分析市場如何熱捧香港豪宅？
市場如何熱捧香港豪宅？
國際金融機構重返香港
近期多間國際金融機構紛紛調派高層重返香港，展現對香港市場的信心：
這些調派動向極具參考價值，因為在當前各大機構精簡架構、緊縮成本的大環境下，國際大行不會輕易把高薪厚職的管理層調往前景不明朗的市場。
銀行家以實際行動投資
更具說服力的是這些金融界精英的個人投資行為：
- 滙豐投資管理環球行政總裁斥資5000萬元購入世紀大廈單位
- 星展香港行政總裁以4940萬元購入THE ASTER頂層特色戶
- 摩根大通及滙豐高層分別斥資購入豪宅項目
這些「自己錢」的投資動向，比起公開發言更能反映他們對市場的真實看法。當這些精通金融市場的專業人士紛紛入市，某程度上反映他們認為目前的豪宅價格具有投資價值。
市場定價趨向合理
從國際視野來看，香港豪宅市場呈現新的投資機遇：
- 豪宅呎價回落至較合理水平，如世紀大廈、貝沙灣的呎價降至2萬多元
- 政府撤銷樓市調控措施及放寬按揭條件
- 美元進入減息周期，有利置業
- 香港作為國際金融中心的地位持續鞏固
前景展望樂觀
展望未來，國際金融機構普遍認為香港將在全球化4.0時代扮演重要角色：
- 繼續作為東方世界重要的金融樞紐
- 瑞銀CEO預期香港財富管理規模將於2027年前超越瑞士
- 國際資金持續流入本港市場
高薪人士數目創新高
百萬年薪人士持續增長
2022/23年度年薪百萬以上納稅人達22.4萬人，佔整體納稅人12%，按年增加9,993人，升幅達5%。這個數字不僅連續20年上升，更創下歷史新高。與2013/14年度的12.6萬人相比，過去10年增幅達8成，反映高收入群體顯著擴大，當中包括來自世界各地的專才，如近期獲批優才計劃的英國桌球名將奧蘇利雲。
各收入組別分析
不同收入組別中，年薪150萬至200萬元的群組增長最為顯著，10年間增幅達94%，2023/24年度達45,891人。年薪100萬至150萬元的群組人數最多，由10年前64,870人增至118,548人，升幅83%。年薪500萬元以上者有10,309人，而年薪千萬以上的高管已連續三年超過3,000人，去年達3,143人，佔納稅人口0.2%。
施政報告容許投資移民買豪宅 成交數據創新高
施政報告公布容許投資移民購買逾5,000萬元豪宅後，市場反應異常熱烈。10月下半月逾半億元的一手豪宅成交達46宗，較上半月的31宗大幅攀升48.4%，相比9月的28宗更是激增近65%。若以整個10月計算，逾5,000萬元的一手成交合共錄得77宗，不僅較9月大幅增長1.75倍，更超越3月全面撤辣後的70宗水平，創下自2017年4月以來的7年半新高。
豪宅市場交投暢旺
山頂南區豪宅10月成交量價齊升
整體交易情況
山頂南區於10月份市場表現亮眼，期內錄得約15宗買賣成交，較9月份大幅上升114.29%。成交總金額達31.5812億元，較上月的10.683億元飆升195.62%。其中一手市場錄得2宗成交，涉及金額約9.1252億元，包括壽臣山道15號及ONE STANLEY的成交；二手市場則錄得13宗成交，涉及金額約22.456億元，較9月分別上升85.71%及110.2%。
豪宅大額成交表現突出
值得注意的是，10月份區內逾億元大額成交表現特別突出，共錄得6宗，較9月3宗增加一倍，總成交金額高達26.5億元，佔整體成交額約84%。當中最矚目的成交包括一手市場的壽臣山道15號雙號洋房，以約8.45億元成交。二手市場方面，山頂道雙號以約10.5億元易手，淺水灣道90號單號屋則以約4.7億元成交，布力徑雙號洋房以約3.5億元成交，另有嘉碧苑單號洋房及山頂道8-12號分層戶分別以約1.45億元及1億元成交。
豪宅租賃市場穩定增長
租賃市場方面，10月份維持穩定增長態勢，區內共錄得約41宗租務成交，較9月40宗輕微上升3%。租金總金額達428.15萬元，較9月的380.94萬元上升約12.39%。洋房租賃表現搶眼，錄得9宗成交，較9月2宗大幅上升3.5倍。同時，逾10萬元租務個案達21宗，較9月16宗增加約31.25%。
南區大型豪宅屋苑交投活躍
南區多個大型豪宅屋苑在10月份同樣錄得驕人表現，包括貝沙灣、黃竹坑站港島南岸及南區三灣區等，共錄得約274宗買賣，較9月約15宗大幅上升17倍。當中以黃竹坑站港島南岸表現最為突出，佔約260宗，主要受惠於Blue Coast II的推售。貝沙灣及南區三灣分別錄得4宗及10宗成交。租賃方面，整體錄得約39宗，其中黃竹坑站港島南岸佔24宗，貝沙灣佔10宗，南區三灣則有5宗。
10月成交顯著回升
10月份一手市場成交接近3,000宗，較9月約740宗大幅上升近3倍，創下7個月新高。其中豪宅市場表現尤為突出，3,000萬元以上物業錄得超過180宗成交，較9月約56宗增加逾兩倍，幾近追平今年3月約185宗的旺市水平，較2月不足20宗的低位大幅攀升9倍。
豪宅成交分析
10月份豪宅成交總額超過105億元，佔整體一手市場成交額三成。市場焦點集中在啟德天璽‧天、啟德天瀧、北角海璇、何文田ST. GEORGE'S MANSIONS及將軍澳日出康城LP10等五大熱門豪宅項目。銀行放寬按揭政策後，3,000萬元豪宅可承造七成按揭，估計全港約有2.7萬名月入20萬元以上的納稅人具備購買能力。今年首10個月，3,000萬元以上一手物業已錄得超過800宗成交，較去年全年增加約七成。
熱門項目分布
10月份的豪宅交投中，啟德天璽．天第1期表現最為亮眼，月內錄得18宗逾5,000萬元的一手成交。緊隨其後的是北角海璇ll第2B-3期，共有11宗逾半億元成交。何文田St. George's Mansions則以9宗成交位列第三，充分展現市場對優質豪宅項目的濃厚興趣。
常見問題FAQ
1. 豪宅投資門檻是多少？
視乎地區和物業類型，一般從數千萬港元起。
2. 豪宅投資回報率如何？
豪宅投資除租金回報外，更重要的是長期資產增值。
3. 如何選擇合適的豪宅區？
需考慮地段價值、交通便利度、配套設施及未來發展潛力等因素。