【2025年連租約工商舖投資全攻略】租金回報率怎麼算？工廈、寫字樓、舖位投資必看！
連租約工商舖物業，包括工廈、寫字樓和舖位，向來是追求穩定回報投資者的熱門選擇。與住宅物業不同，工商舖的按揭成數不受租約限制，買家可隨時看樓，尤其是舖位，因市場透明度高而備受青睞。投資連租約工商舖的最大優勢在於無需擔心空置期，購入後即可獲得穩定租金收入，成為資產增值的理想途徑。
2025年工廈、寫字樓與舖位租金回報率趨勢解析
租金回報率是衡量物業投資價值的核心指標，計算方式為全年租金收入除以物業價格，以百分比呈現。回報率越高，代表投資收益潛力越大。根據差餉物業估價署《香港物業報告─每月補編（2025年3月）》中的「物業市場回報率─私人非住宅樓宇」數據，2025年1月全港非住宅物業租金回報率（暫定）如下：
- 甲級寫字樓：3.4%
- 乙級寫字樓：3.7%
- 分層工廠大廈：3.9%
- 零售業樓宇：3.4%
工商舖投資亮點
目前各類非住宅物業的回報率創下2023年7月以來新高，顯示工廈、寫字樓和舖位的購置與租賃需求持續上升。其中，工廈以3.9%的平均回報率領跑。2024年最後兩個月，工廈新盤貨尾銷售火爆，發展商推出優惠價格，部分單位定價低於同區二手市場，每月成交量穩定超過30宗，吸引大量自用買家與投資者入場。隨著經濟復甦，物流、電商和高科技行業需求增加，具備倉儲功能的工廈比傳統寫字樓更能滿足新興商業模式，進一步推動市場熱度。
寫字樓投資潛力
儘管寫字樓整體空置率偏高，尖沙咀（包括尖東）卻表現突出。回顧2020年以來數據，尖沙咀甲級寫字樓呎價在2021年、2023年及2024年均跑贏大市。區內商廈受歡迎的原因包括平均售價低於其他核心區，且提供傳統商廈、銀座式商廈及樓上舖等多樣選擇，靈活性高。此外，尖沙咀甲廈空置率較低，不少保險及銀行租戶進駐，受益於財富管理行業快速發展。2025年財政預算案停售商業用地，預計空置率將改善，而2024年《施政報告》提出簡化申請流程以吸引企業來港設立總部，長遠有望提升租賃需求。
更多資訊：
- 寫字樓投資：尖沙咀寫字樓的4大優勢
- 2025財政預算案：停售商業用地影響
舖位投資新機遇
內地恢復「一簽多行」簽注後，根據旅發局數據，2025年1月25日至2月2日（年廿六至年初五）訪港內地旅客超130萬人次，同比增長6.7%，約增加8.3萬人次。零售消費回暖，各區人流增加，帶動舖位投資熱潮。
更多資訊：
- 一簽多行帶來的商舖投資機會
- 2024年商舖市場回顧與2025年展望
如何計算租金回報率？
租金回報率是評估工商舖投資價值的重要工具，特別對工廈、寫字樓和舖位投資者來說，掌握計算方法至關重要。以下提供簡易與進階兩種方式：
簡易版計算公式：
(月租金收入 × 12個月) ÷ 總樓價 = 租金回報率
案例：
以長沙灣嘉圖工廠大廈一單位為例，面積3,187平方呎，售價1,210萬元，2025年2月同大廈平均租金每呎16元計算：
(16 × 3,187 × 12) ÷ 12,100,000 ≈ 5.94%
進階版計算公式
專業投資者會納入更多成本與扣除項：
[月租金收入 × 12個月 - (管理費 + 差餉)] ÷ (總樓價 + 印花稅 + 經紀佣金及律師費) = 租金回報率
案例：
購入價1,012萬元單位，月租金約50,100元，經紀佣金及律師費110,200元，印花稅382,000元＊，差餉年繳29,060元＊：
[(50,100 × 12) - 29,060] ÷ (10,120,000 + 382,000 + 110,200) ≈ 5.3%
＊數據來源：香港政府一站通、差餉物業估價署。
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影響工商舖回報的其他關鍵因素
除了租金收入，投資者還需關注以下要素：
- 地區政策與發展：政府基建與規劃影響物業升值潛力。
- 物業增值空間：選擇具長期升值潛力的區域，帶來更大資本收益。
- 租客穩定性：優質租客與長期租約保障收入穩定。
- 周邊配套：交通便利與人流旺盛提升物業吸引力與租金水平。
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