趁撤辣換樓 應先買後賣還是先賣後買？
全面撤辣加上暫停壓力測試，令換樓客受惠，因先買後賣的交易，業主毋須再支付非首置的印花稅稅款，放售原有物業再無時間限制。不過，以先買後賣的方式入市，最高按揭成數和供款與入息比率的要求，仍然與首置人士有別，在換樓前是否應該先賣出舊物業，應周詳考慮。
以往在仍然有辣稅的年代，換樓客如果是先買後賣，必須額外準備一筆資金繳交印花辣稅，新從價印花稅稅率更一度高達樓價的15%；但在全面撤辣後，買家即使有物業在手，新買物業也只需要按從價印花稅第二標準稅率去繳稅，大大節省稅款支出。
雖然以往換樓客有權申請退回已繳付的印花辣稅，但需要在新物業簽樓契（assignment）日期的一年內將物業賣出，才能成功退稅。惟目前樓市牛皮，要在一年內賣樓，蝕讓機會頗大，如果想等一口好價，持貨時間又可能超過一年，不能退回印花稅。
相反，在新政策下，由於毋須再先繳付辣稅，業主可一直持貨，等待樓市回暖後再出售，更可考慮將物業出租，幫補收入之餘，待價而沽。
實際操作上，先賣出物業才購買新物業，中間會有空窗期，業主在交吉後需要尋找臨時住處，需要搬多一次屋。相反，先買後賣的業主就可靜待新物業裝修完畢及添置傢俬後，直接搬入去新住所，節省搬屋時間和費用。
留舊物業按揭增審批難度
不過，換樓客要留意，先買後賣而現有物業又有按揭在身，新物業的按揭成數仍然需要減一成，即最多只能做6成按揭，雖然申請人申請按保可以提高按揭成數，但前題是舊物業不可有按保，而且新物業按揭要交更高保費。
另一方面，申請人申請第二個按揭，供款與入息比率（DTI）的要求會由50%降至40%，意味着每月供款不可多於月入4成，而一旦業主無意在短期內出售舊物業，就要同時供兩層樓，銀行審批申請人的DTI時，就需要計算舊物業按揭的每月供款，申請人的入息進一步受到考驗。
部份銀行接受換樓客申請8成按揭貸款，但必須有證明能在短期內完成出售舊物業手續，當中亦有不少限制，例如要由同一間律師樓處理兩宗交易，律師樓亦需與銀行確認出售單位的狀況。至於申請人如果想獲取9成按揭，最好還是先賣後買，並且在完成整個賣樓程序，才簽署購買新物業的臨約，這樣的話同時可以將DTI要求調回至50%，按揭審批會較為輕鬆。
不少家庭都藉着撒辣去考慮換樓，然而當中有五花八門的按揭問題，有疑問者宜直接向坊間的按揭轉介公司作免費諮詢。
星之谷按揭轉介
==============================
想了解最新按揭資訊，記得留意星之谷按揭轉介網頁、北斗按揭資訊網或社交媒體專頁。
留言 1