柏蔚山二手全數蝕讓兼跑輸大市 最新兩房6年跌逾40%
港島北角的半新樓盤柏蔚山，淪為蝕讓的重災區。今年該屋苑錄得15宗二手成交，但全數以蝕讓告終，最新一宗成交為低層兩房單位，成交價僅978萬元、呎價約1.49萬元，業主持貨約7年，帳面損失超過四成，大幅跑輸大市。分析柏蔚山淪為蝕讓重災區的原因主要有兩點：一是同區新盤大量開售，對二手市場造成壓力；二是柏蔚山周邊二手屋苑的呎價遠低於其水平，令其高價轉售變得困難。
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最新的蝕讓成交單位為柏蔚山3座低層A室，實用面積約656平方呎，兩房間隔，景觀為樓景，成交呎價約14,909元，比屋苑近期二手均價低了約24%。原業主於2018年7月以約1,696萬元購入該單位，現以978萬元出售，帳面損失達718萬元，貶值約42.3%。該單位呎價偏低，進一步拉低了屋苑的整體均價。事實上，柏蔚山近期二手平均呎價約1.96萬元，成交主要集中於800至900平方呎的大單位，這類單位的呎價仍可接近每呎2萬元。然而，即使如此，柏蔚山今年錄得的15宗成交，蝕讓幅度介乎20%至45%，全數跑輸同期大市，約17%跌幅。
分析柏蔚山為何成為蝕讓重災區，首要原因是同區新盤的大量推出，對二手市場形成壓力。過去一年，北角區一帶新盤競爭激烈。例如，2024年11月推出的101 KINGS ROAD，以首批折實平均呎價20,800元開售，創下區內10年新低。而今年2月推出的皇都，首張價單的折實平均呎價為18,540元，比101 KINGS ROAD首批呎價再低11%。皇都低價策略成功搶佔市場焦點，截至目前已累計售出約370伙，佔全盤約95%。僅在昨日，皇都便售出4伙高層一房單位。而有消息指，當中3伙由同一組買家購入，分別為31樓、32樓及33樓的B8室，實用面積均為361平方呎，成交價介乎795.2萬元至811.4萬元，呎價約22,028至22,476元。與此相比，柏蔚山在地理條件上稍遜一籌，距港鐵站需步行約10分鐘，而101 KINGS ROAD及皇都步行至港鐵站僅需數分鐘，交通優勢顯著。
第二個原因是柏蔚山周邊的二手屋苑呎價明顯較低，進一步削弱了柏蔚山的競爭力。以毗鄰的丹拿花園、富雅花園及健威花園為例，這些屋苑的近期平均呎價約為1.2萬元，比柏蔚山低約63%。儘管柏蔚山樓齡僅約6年，屬於半新樓，而上述屋苑樓齡多達35至40年，但在現時的市況下，柏蔚山並無足夠條件以大幅高於周邊屋苑的價格成交。
總體而言，柏蔚山受同區新盤的低價衝擊，以及周邊二手屋苑價格的壓制，導致其難以維持高價出售。即便作為較新的物業，市場需求疲弱和競爭壓力令其二手成交普遍蝕讓，成為今年蝕讓最嚴重的屋苑之一。
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