誤買「無契樓」亦不可踢契！臨約加一條款保障免中伏！

樓契是一份非常重要的文件，這是單位業權的證明，在買賣物業及申請按揭時都需要動用作核實之用。近日比較多關於有業主遺失樓契正本，導致物業成為無契樓，而新買家不知情中伏的報導。

當樓契正本遺失後，單位就會成為無契樓。就此情況，業主可以補領「樓契核證副本」，即是所謂「影印契」。表面看是一樣的文件，都是有法律效力，但實際是完全不能取代到正本的，即使有「影印契」，物業仍然會被視為樓契不完整，會影響按揭審批。

根據電視節目《東張西望》的報導，其中一單個案是有名單親媽媽購買大埔怡雅苑一個二手居屋單位，怎料在支付$26萬訂金後，才得悉單位樓契屬於是「影印契」。

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被律師樓通知單位樓契為「影印契」後，她隨即向律師樓要求取消交易及退回訂金，但因律師樓延遲交出正式買賣合約副本，導致她錯過7天「踢契」期限，加上該副本亦缺少與「踢契」相關的重要條款，因此她所付出的訂金被沒收，並被追討提出取消交易的索償。

節目組有向其他律師諮詢法律意見，他們建議事主可入稟法院申請取消交易，理由包括質疑「影印契」的有效性，及雙方代表律師在買賣過程中是否有專業失當，惟最終結果仍需待法庭裁決。

其實「踢契」是什麼意思？一般而言，雙方在簽署正式買賣合約後，賣家律師會將樓契提供給買家律師查閱有沒有問題，如是否「影印契」或有其他重大瑕疵，如臨約聲明沒有僭建，驗樓時發現單位有結構性改動或是劏房等。若查核無誤，買家律師會將正式買賣合約在土地註冊處進行註冊。

若查核有問題，買方可在收到樓契文件7個工作天內，就樓契內容或物業之狀況，可藉律師行向賣方提出合理的業權質詢；如賣方律師未能在成交前作出完滿解答，或提供令人信納的證據，可視作違反協議，即買方有權「踢契」。

成功「踢契」時，買方有權終止買賣，並向賣方取回訂金，向稅務局申請退回印花稅。因此，為了保障自己，買家應在臨約中加入條款，不過要記得加入極為具體的條款。

近日有買家加上的條款不夠具體，導致未能「踢契」﹐幸好的是業主最終找回樓契，單位才得以成交。買家在臨約上加了「如果業主樓契及業權不完整，業主同意退回所有訂金，取消交易，雙方不作任何追究」。

然而因為在法律上，若業主提供「影印契」及宣誓的，會視為一份完整的樓契，因此即使上述單位是「影印契」，都不能「踢契」。正因此如此，為得到最大的保障，買家加上的條款應是「業主必須提供樓契正本，否則買家可單方面取消買賣，賣方必須退回訂金」。

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