樓見之明｜P按重返加息前 豪宅偷步起動「有價有市」｜布少明

美國聯儲局日前公佈議息結果，一如市場預期減息0.25厘，本港大型銀行隨即跟隨減息0.125厘。在今輪減息周期中，本港銀行業已累計減息5次，合只0.875厘，而最優惠利率(P)亦正式回復至加息周期前水平。

減息後，業主可進一步節省利息開支，即時減輕供款負擔，同時提升準買家入市信心，刺激樓市交投步伐及復甦速度。不過，買家最關心的問題，相信莫過於減息可以「慳幾多」供樓開支？

以樓按貸款500萬元，並以30年還款期為例，最新P按息率降至3.25厘，每月供款約21,760元，較原先3.375厘時的每月供款減少約345元(或約1.6%)。或許有人覺得單次減息之下，似乎「慳錢」幅度有限，但若與去年9月初，美國未啟動減息周期前P按4.125厘時相比，目前每月供款累減約2,472元，降幅高約10.2%，足以顯著紓緩業主供樓壓力。

值得注意的是，本港步入減息潮，疊加租金節節攀升，在「租升息跌」的格局下，促使屋苑「供平過租」的幅度進一步擴大，有助提振一眾租客及準買家「轉租為買」的意欲，為本港樓市帶來正面動力。

至於減息後，哪些屋苑較值得注意呢？熟悉本欄的讀者想必知道，筆者向來推薦「貼士」之一，是交通較為便捷及流轉率高的藍籌屋苑，尤其一些「供平過租」幅度超過2成的更是別具吸引力，例如南豐新邨、大圍金獅花園、九龍灣得寶花園、沙田河畔花園、堅尼地城嘉輝花園等，這些屋苑無論是投資收租或自住，均屬上乘之選，這類型物業絕對值得買家「尋寶」。

談到「尋寶」，近期一手市場交投熾熱，不少買家意識到樓市正在「轉角」，紛紛加快在二手市場「尋寶」的部署，其中豪宅市場更顯現起動之勢。

一手豪宅交投方面，資料顯示，10月首23日逾5,000萬元一手豪宅成交量錄51宗，按月大幅急升約5成半，創1年新高。至於樓價逾億元的新盤去貨速度同樣驚人。一手資訊網資料顯示，本月截至10月24日，市場共錄得15宗逾億元新盤單位成交，連續3個月維持雙位數，可見豪宅需明顯升溫。

受減息潮推動，一手市場早已偷步發力，豪宅板塊交投暢旺，預期這股旺勢將進一步擴散至整體樓市，配合多重利好因素，如租金持續向上激發「租轉買」需求及長線投資者入市等，估計11月一手交投有望錄約2,000宗，而二手表現亦將同步造好，樓價可望延續回升趨勢。

美聯物業高級董事 布少明

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