買舖 vs 租舖：香港老闆必知的5大經營優勢

麥當勞賣舖風波︱近日，麥當勞公開招標出售香港八個核心商業地段的零售物業，總值約12億港元，掀起市場熱議。這一舉措不僅是企業資產優化的策略，更揭示了一個經典商業智慧：自置物業是企業提升韌性、累積財富的關鍵利器。麥當勞創辦人雷·克洛克（Ray Kroc）曾說：「麥當勞的真正生意是房地產。」這句話道出了自置物業的巨大潛力。香港眾多成功企業與投資者的案例，也印證了這一策略的價值。

為何買舖/自置物業是精明經營者的首選？

1. 租金穩定，經營無憂

• 杜絕加租與逼遷風險：租舖經營的最大挑戰是業主突然加租或不續租，導致多年累積的客源與商譽瞬間崩塌。自置物業徹底解決這一隱患，讓經營者無需為租金波動或租約不確定性分心，專注於業務發展。

• 長遠規劃的自由：擁有物業產權，意味著經營者可以自由投入資源進行裝修、擴展或品牌升級，打造符合長期願景的店面形象與客戶體驗。麥當勞在香港的23個自有舖位，正是其穩佔黃金地段、靈活布局的基石。

2. 資產升值，財富倍增

• 「生意+物業」雙軌盈利：自置物業讓經營者同時享有生意利潤與物業升值的雙重收益。以麥當勞為例，其香港舖位多年來升值十數倍，遠超餐飲業務利潤，完美詮釋了「以本業養物業，以物業創財富」的模式。

• 被動收入的穩定來源：如麥當勞標售的尖沙咀星光行地庫（自用）與地下（租予百貨公司）、銅鑼灣怡和街舖位等案例所示，自置物業的額外空間可出租給其他商戶（如便利店或藥房），創造穩定租金收入，降低營運成本甚至帶來額外利潤。

3. 靈活應對市場變局

• 高度經營彈性：作為業主，經營者可根據市場需求隨時調整營業模式、時間或經營項目，無需受租約限制或業主干預。

• 抵禦經濟逆境：經濟低迷時，高昂租金往往成為壓垮租戶的致命一擊。自置物業則提供緩衝空間，即使業務短期受挫，經營者仍有時間調整策略、重振旗鼓。

4. 強大融資能力

優質地段的物業是銀行眼中的優質抵押品。當企業需要資金擴張、升級設備或開拓新項目時，自置物業可作為低成本融資的籌碼，助力企業快速成長。

5. 財富傳承，進退自如

• 永續經營或套現選擇：即使未來選擇結束生意，自置物業本身就是高價值的資產。經營者可出售物業套現（如麥當勞此次出售），或轉為收租模式，享受長期被動收入，為個人或家族提供穩固的財務保障。

• 世代傳承的財富基石：物業不僅是經營工具，更是可傳承的財富載體，為企業與家族的長期發展奠定基礎。

實踐自置物業的三大關鍵

在網購盛行、消費習慣改變的時代，實踐自置物業策略需謹慎考量：

• 地段至上，價值核心：麥當勞標售的物業，如尖沙咀星光行（估值約4.5億）、銅鑼灣怡和街（約1.8億）、荃灣街市街（約1.5億），均位於人流密集的黃金地段。選擇具長期升值潛力與抗市場波動能力的優質地段，是成功的關鍵。

• 量力而為，穩健財務：購置物業需要大量資金，經營者必須審慎評估財務狀況與現金流，避免過度槓桿影響核心業務。

• 本業為本，穩固根基：物業投資雖具吸引力，但成功的核心仍是業務的競爭力與盈利能力。麥當勞即使出售部分物業，仍專注餐廳業務的持續運營與擴展，顯示其對本業的堅持。

結語：掌握產權，贏得未來

麥當勞香港分階段出售黃金舖位，展現了自置物業作為企業財富「隱形引擎」的強大潛力。對於有能力的經營者而言，擁有自己的經營場所不僅能擺脫租金束縛、實現長期規劃，更能同時駕馭業務收益與資產增值的雙重優勢。在變幻莫測的商業環境中，掌握物業產權無疑是掌控經營主動權與財富未來的致勝策略。

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