按保名額彌足珍貴 擔保要慎選先後

運氣「話嚟就嚟」，置業的機會亦都是一樣。特別是近期跌市，無論一手或二手市場，發展商和賣家都紛紛推出震撼價，的確會更容易吸引準買家出手。不過一旦身邊有兩名親人同時買樓，又同時要求事主作擔保，就要好好衡量先後次序，否則隨時影響按揭成數，置其中一人於險境。

萬先生（化名）就是例子，他與太太看中一個新盤物業，預備以太太名義購買，再由萬先生作擔保。事有湊巧，原本在公屋居住的萬先生父母亦希望改善居住環境，希望由兒子擔保購買居屋自住，令萬先生非常「頭痕」，不知道能否同時勝任兩個按揭的擔保人。

幸運的是，購買居屋並不需要擔保，由於新居屋有政府擔保，可以免入息文件和壓力測試，貸款人只需要在申請表內聲明家庭總收入，即使是不同住的家庭成員收入也可計算在內，只要總收入足夠應付供樓開支，按揭就大多能過關。

不過，如果萬先生父母想在居屋第二市場尋寶，後者雖然同樣由政府擔保，惟實質按揭成數和年期須視乎政府擔保期剩餘多少年而定，不是所有二手居屋按揭都能獲批九成貸款和25年還款期。

一旦萬先生父母想購買的是私人屋苑，並需要萬先生作擔保，就要有充份的準備。因為按保公司是不容許同一名擔保人為兩層物業作高成數按揭擔保，如果萬先生同時擔保太太和母親申請按揭，只有一份能上按保。

一招保銀行7成按揭

至於另一份按揭，原本在不經按保情況下，本來可以向銀行借盡7成，但由於萬先生已有mortgage count，再擔保另一份按揭，按揭成數需要減一成至最高六成，所以萬先生要為妻子和父母計好首期支出，避免上車觸礁。

按照以上的情況，理論上應該是樓價高的物業先做高成數按揭，樓價較低的則借少一點，盡量減少首期的支出。但其實亦有一個辦法可以避開首期減一成的難關，就是先完成不上按保的物業按揭，之後再去擔保另一份高成數按揭，這樣就毋須扣減按揭成數。

不過，這樣做「有辣有唔辣」，如果擔保人或按揭申請人本身已有mortgage count，必須支付更高的保費，以800萬元的物業為例，借九成，30年還款期，擔保人有按揭在身，保費比率就貴0.6%，即相差約4.3萬元。申請人可選擇將保費併入按揭貸款中，分30年攤還，對首期資金影響不大。

此外，如擔保人或按揭申請人本身已有另一份擔保，銀行對貸款人的供款與入息比率（DTI）和壓力測試要求更嚴格，DTI不得多於40%，壓力測試不得高於50%，前者需要有足夠的入息，才能滿足這相對高的門檻。如果不清楚自己的入息能否滿足壓測要求，可以向坊間免費的按揭中介查詢。

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