居屋擔保期延長未落實準買家宜先觀望

更新於 2023年11月13日08:54 • 發布於 2023年11月10日04:30

新一份施政報告提出延長居屋按揭擔保期，由30年延長至50年，市場反應正面，然而有關新政策未有公佈其他詳細內容，至少仍有兩大疑問，對準買家造成窒礙。

先解釋一下現行政策，政府會為所有新居屋擔保30年，業主斷供將會由政府承擔債務，因此銀行對於有足夠政府擔保期的居屋按揭，審批按揭極為寬鬆，包括毋須申請人通過壓力測試，也不需要提供入息證明文件，只要申報的家庭成員收入高於供樓開支，就能夠獲批9成按揭及長達25年還款期（俗稱「925」）。

擔保期不足銀行不願硬食風險

惟一旦擔保期不足，銀行就要考慮風險問題，因為照批9成按揭，擔保期完結時按揭餘額仍高於樓價7成時，銀行可能要承擔相關壞賬風險；故擔保期不足的居屋，銀行是不會同時批出9成按揭及25年還款期，申請人需要在較多貸款額和較長還款期之間作出取捨。

若果政府落實居屋擔保期由30年延長至50年，將會令不少高樓齡居屋即時復活。在公佈政策後，已經錄得多宗居屋成交。然而，由於新政策並未生效，銀行會按照現行政策審批。現時的單位一旦過了30年擔保期，申請按揭最高也只能借7成。準買家如果是誤信有政府擔保趕急入市，就要面對兩成首期的差距，還要通過壓力測試，稍有不慎隨時要撻訂離場。

另外，如果是在新政策公佈前就已經簽署二手居屋買賣合約的買家，面對按揭優惠也只能望門興嘆，未來能否轉按享受新政策的優惠則存疑，因為未補地價居屋轉按需要先獲房委會同意，而且轉按不可以延長還款期，套現也極為困難。政府是否會在日後調整相關轉按規定，令業主能通過轉按享受新政策帶來的好處，值得關注。

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