將軍澳半新樓平過舊樓！？日出康城個別呎價低寶琳、坑口超過2成
同一區內，樓齡愈新樓價愈高，這本是常見現象。然而，將軍澳一帶出現相反的走勢。位於將軍澳線沿線的日出康城，這個鐵路上蓋項目樓齡最長僅16年，最短則是剛入伙的新樓，但過去一個月的整體成交平均呎價僅為1.24萬元。相比之下，同屬將軍澳線的坑口站蔚藍灣畔、東港城與寶琳站新都城，樓齡達20至30年，但近一個月的平均成交呎價分別1.44萬、1.31萬元及1.29萬元，均比日出康城高出約4%至16%。本文整合3個原因，分析將軍澳區鐵路項目，為何出現這個反常的現象。
閱讀更多：
佐敦AVA 62納米戶378萬沽 炒家半年前撈底成功 速賺26%！
將軍澳區在過去30年間逐步發展，已成為配套完善的新發展區。雖然地處新界東，但港鐵將軍澳線直達東九龍及港島東，交通非常便利。從將軍澳線的康城站或寶琳站出發，前往首站北角僅需約18分鐘，對於港島或東九龍的上班族而言，居住在將軍澳，出入可謂相當方便。此外，將軍澳區的另一大特色是每個港鐵站均設有鐵路上蓋住宅項目，各住宅基座商場之間更以天橋連接，配套齊備，讓居民無需擔心惡劣天氣下的出行問題。此外，近十多年來，隨着將軍澳海濱公園的落成，區內休憩設施大幅改善，也吸引了更多新居民遷入。
根據2021年人口普查數據，將軍澳新市鎮總人口接近42萬，較2016年的40萬人增長4.7%。其中，康城人口由2016年的30,575人急升至46,755人，增幅高達53%，佔整個將軍澳人口約10%。康城更是將軍澳最「富有」的地區，2021年家庭月入中位數達60,100元，較2016年的55,240元上升8.8%，並遠高於全港中位數27,650元，超出逾1.1倍，全港排名第29位。
儘管如此，康城站的平均樓價卻低於同區的坑口及寶琳。例如，抽取今年10至11月的最新成交、及面積相近的單位比較：樓齡16年的日出康城1期首都2座中層C室，面積518平方呎，成交價550萬元，呎價約10,618元；坑口站的東港城6座中高層A室，面積524平方呎，成交價720萬元，呎價約13,740元；寶琳站的新都城9座中層H室，面積538平方呎，成交價710萬元，呎價約13,197元。對比之下，日出康城的呎價顯著低約24%至29%，即使撇除樓層、景觀等因素，仍有相當的差距。而首都的例子也非單一的低價成交個案，樓齡較新、入伙3年的日出康城LP10，1座中高層D室，640平方呎，近期二手成交價為798萬元，呎價約12,469元，仍比東港城、新都城等屋苑平均呎價略低。
PIC02
分析日出康城樓價為何略低於同區舊樓，大致可歸納為3個原因。
供應過多與配套不足
第一，日出康城的供應量過多，但生活配套卻相對不足。整個日出康城分為13期發展，全面落成後將提供多達25,500個住宅單位，可容納約63,000名居民。然而，其基座商場THE LOHAS直到2020年才正式開幕，在此之前，區內居民幾乎完全依賴將軍澳線其他站的社區及生活配套。即使THE LOHAS落成後，為區內帶來大型購物及娛樂設施，但由於日出康城人口龐大，該商場的配套仍顯不足。商場建築面積約48萬平方呎，對比坑口站的東港城，後者僅有2,184個住宅單位，是日出康城住宅數量的十分之一，但商場建築面積卻達40萬平方呎，配套明顯更為充足。此外，東港城周邊的蔚藍灣畔及南豐廣場等屋苑，基座亦設有商場，在資源分配上更能滿足居民需求，進一步突顯日出康城配套的不足。
日出康城新盤競爭大
第二，日出康城的發展步伐較長，自2008年第一期開售至今，整個項目的一手銷售時間超過20年，最後一期預計2027年才入伙，相關銷售資訊仍未公布。由於幾乎每年都有新價單及新單位推出，發展商的開價往往直接影響其他期數的二手樓價。例如，今年年初推出的第12C期GRAND SEASONS，入場呎價僅約1.4萬元，與坑口及寶琳的二手樓價相若；而第11期凱柏峰系列今年9月更曾將部分貨尾劈價達兩成，進一步壓低日出康城樓齡較高的二手單位價格。相反，坑口及寶琳一帶過去十多年並無全新盤推出，缺乏新盤競爭，區內大型屋苑的二手樓價相對穩健，受外圍因素影響較少，價格表現更為穩定。
交通便利性不足
第三，雖然康城站、坑口站及寶琳站同屬港鐵將軍澳線，但實際上運行於不同的列車路線。康城站為獨立一線，繁忙時段北角往返康城的列車每6分鐘一班，而坑口站及寶琳站則共用一線，班次更頻密，每2.5至4分鐘一班。非繁忙時段更無直達康城列車，需於調景嶺站轉車，候車時間長達9至14分鐘。相比之下，坑口與寶琳的交通便利性明顯更高。此外，雖然日出康城所有屋苑均屬鐵路上蓋物業，但由於整個項目規模龐大，部分屋苑與港鐵站的實際距離需步行約10分鐘，對住戶而言相對不便，尤其在惡劣天氣或趕時間的情況下，這些因素進一步削弱了日出康城的交通優勢。
想緊貼樓市最新動態，記得追蹤28Hse以下平台！
28Hse 網頁：https://www.28hse.com
YouTube：易發睇樓團 (https://www.youtube.com/@28hse_com)
Facebook：28hse.com (https://www.facebook.com/28Hse)