地契續期精簡 業主能否添信心？

隨着「2047」大限越來越近，業主最關心的是，現行或新做的按揭會否受到地契到期影響。近日有傳媒報道，政府將會精簡續期安排，到期地契可續50年而毋須補地價，但要每年繳納相當於有關土地應課差餉租值3%地租，相信會進一步加強業主及準買家的信心。

準買家關注2047大限，所以在置業時都需要考慮銀行按揭能不能做到30年還款期，但銀行的考慮因素，更多取決於貸款人的年齡以及所抵押的物業的樓齡。一般銀行按揭以75減人齡或樓齡，取其低者為最長還款期，因此，只要人齡是45歲以下，以及樓齡是45年以下，30年按揭年期基本上沒有問題。

有些銀行甚至容許申請人用80減人齡或樓齡，如人齡或樓齡超過45年，就可嘗試向這些銀行申請按揭，而同一銀行對高人齡或樓齡的物業，都會一視而仁，利息與不足45年樓齡和人齡的物業是一樣的。

不過要留意的是，如要申請高成數按揭，按揭保險公司的取態是以75減樓齡計算最長還款期，而人齡則留待銀行去決定。至於村屋按揭，按保公司會以55減樓齡去計算，故此較舊的村屋，如做高成數按揭，未必能批到30年還款期。詳情讀者可以向坊間的按揭中介機構免費查詢。

非住宅用途按揭成數最高5成

另外，準買家其實需要注意，就是地契條款中列明的物業用途，有些物業最低一、兩層呎價特別「低水」，但物業有機會屬於非住宅用途，用作自住除了要承擔法律責任，申請按揭時因地契所限，也只能以非住宅用途計算按揭成數，最高只能借5成，與自住單位最高借9成可謂雲泥之別。

今次政府的安排進一步釐清關於地契到期的安排，但似乎亦有尾巴，因為根據報道，如涉及重大公眾利益的個案，可被列入「負面清單」的地契將不獲續牌，當中牽涉國家安全等因素，雖然當局強調只影響一小撮人，惟希望能夠提供更清晰的執法條款，否則會有損業主及投資者的信心。

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