柏瓏I、II撻訂比例達16%｜撻完再買第III期平過百萬？入手第III期注意事項！
柏瓏III定價低兩成 吸引準買家目光
由信置、嘉華、中國海外及港鐵合作發展的錦上路站第二期柏瓏III，加快銷售步伐；項目日前已公布銷售安排，將於下周二 (21日) 首推138伙。項目暫時已推出兩張價單，共涉及206個單位，折實平均呎價分別約13,938元及14,118元，相比2022年5月推出的柏瓏I、II，當時折實平均呎價分別為17,608元及17,898元，柏瓏III的價錢低約兩成，對準買家而言更具吸引力，預計能延續柏瓏I及柏瓏II的良好銷情。然而，值得注意的是，柏瓏I及柏瓏II，近月接連出現撻訂個案，這提醒柏瓏III的準買家，需更加注重風險管理，以應對潛在的市場變化。
樓價下滑及估價不足 柏瓏I、II成新「撻訂王」
回顧柏瓏I及II於2022年推出時，樓市仍然處於熾熱階段，項目定價較2021年年底推出的新盤The YOHO Hub低約一成，加上鄰近鐵路站的地理優勢，令其成為當年的熱門選擇，首幾輪銷售幾乎沽清。然而，買家當時忽略了錦田區的配套遠不及元朗成熟，隨後市況急轉直下，至近月陸續入伙，於2022年入市，選用建築期付款辦法的買家，現時在申請按揭時，遇上估價不足的困境，導致柏瓏I及II陸續爆發撻訂潮，甚至被冠以「撻訂王」的稱號。截至今年10月中旬，柏瓏I及II已有約240宗撻大訂個案，佔兩期共1,520伙，約16%，涉及總樓價約22億元，發展商因此累計殺訂金額高達2.19億元。而根據《易發樓價指數》，現時樓價比柏瓏I於2022年4月開價時，已下滑超過兩成。
撻訂買家需留意發展商追討差價
抽出部分撻訂單位，假設發展商不追討撻訂差價，柏瓏I、II買家撻訂後再入市柏瓏III，甚至可能出現「買平咗」的情況。舉例柏瓏I中的2座3樓B2室，實用面積354平方呎，於2022年5月以649.17萬元成交，並於今年9月終止交易，原業主「撻大訂」，帳面損失約65萬元。然而，根據柏瓏III最新價單，同層同向的2座3樓B7室、實用面積355平方呎、向西南方，最新定價573.5萬元。相比之下，該III期單位的定價比I期相同樓層、及面積細1平方呎的單位低76萬元。假設I期業主撻訂後，以新價單購買III期單位，帳面上並無實質損失。
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此外，若業主購買柏瓏III的單位，並選用即供付款方式，扣除樓價最高16%的折扣，III期2座3樓B7室折實價為481.74萬元。與柏瓏I的成交價649.17萬元相比，價格更低了167萬元。換句話說，業主不僅沒有因撻訂而造成損失，還可藉此額外節省近100萬元。
不過要留意，基於合約精神下，若撻訂重售單位價錢低於原買入價，發展商有權要求撻訂買家履約或補回差價。參考柏瓏I及柏瓏II，於今年7月重售的單位中，新成交價比3年前的成交價，低約15%至19%。
柏瓏III低價開售固然吸引，但市場風險依然存在。這一期同樣屬於長樓花期項目，屋苑預計落成日期為2027年4月底，樓花期長達19個月，現時入市也相當於，對賭未來一年半樓市，會否進入升勢。
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長樓花項目準買家須審慎評估未來樓市走勢
回顧3年前開售的柏瓏I及柏瓏II，亦是以長樓花期的形式推出，無奈遇上樓市下滑周期，最終買入柏瓏I、II的買家在未收樓的情況下，樓價已經下跌超過兩成。如果當時買家選用即供付款辦法，意味單位未入伙，業主便已成為負資產。因此，準買家在考慮入市柏瓏III前，應審慎評估個人財務狀況及樓市風險，並對長期供款能力有充分預測。
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