大埔天鑽2月6宗成交全數蝕讓｜ 最勁貶逾15%！21年高追5年輸近200萬
據28Hse數據顯示，由中國海外發展的大埔半山屋苑天鑽，2月份錄得6宗二手成交，全數皆錄得帳面虧損，蝕讓波幅界乎1.23%至15.67%，顯示屋苑近期二手造價跌勢明顯。
6宗成交當中，跌幅最顯著為3座中層H室，實用面積869平方呎，三房單位。原業主於2021年3月以1,262.9萬元購入上述單位，近日以1,065萬元沽出，持貨約5年，帳面虧損197.9萬元，期內物業貶值達15.67%。這成交以外，其餘成交均於2019年及2020年樓市高峰期入市，鑑於目前大市去年剛止跌回穩，若需套現離場，往往需要較大的讓步空間。
綜合市場情況，天鑽二手交投連錄虧損，主要受三大因素夾擊。
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交通不便配套欠奉 漏水醜聞拖累承接 窒礙買家入市
天鑽雖以半山綠化環境作賣點，但位置偏遠卻令不少買家卻步。屋苑位處大埔山塘路，前往港鐵大埔墟站需步行約10至15分鐘，途中更要經過長斜路。因此，住客出入大多依賴屋苑穿梭巴士NR538線或23K專線小巴接駁至大埔墟站。然而，早年屋苑入伙時，曾有居民詬病穿梭巴士於繁忙時間經常爆滿，導致居民上班遲到，即使向管理處投訴要求加密班次，最終亦不得要領。現時市場盤源充裕，天鑽需接駁車輛出入，既費時又增加交通開支，自然難以吸引外區客及習慣鐵路通勤的上班族。
至於生活配套，天鑽雖屬逾千伙的大型屋苑，基座卻欠缺大型商場或足夠的民生商舖。住客買餸、購物或外出用膳，往往要乘車到大埔墟或大埔中心一帶，難免費時失事。
此外，屋苑過去曾爆出嚴重水浸事件，亦影響買家入市信心。曾有住戶收樓僅4個月，便因坐廁水箱漏水導致鹹水浸滿全屋，木地板發黑甚至出現蟲患，惟發展商當時拒絕承擔責任，引起非議。交通與配套的不足，加上過往的負面新聞，難免拖累屋苑的二手交投。業主往往需要擴大議價空間，甚至減價求售，才能吸引買家承接。
同區新盤貼市價推售 天鑽二手造價受壓
除自身配套因素外，同區新盤的定價策略亦對天鑽構成壓力。參考28Hse最新數據，天鑽目前近90日的平均成交呎價約為12,277元。然而，對比同區全新樓盤上然系列，天鑽的二手造價頓失價格優勢。
資料顯示，上然一至三期分別於2025年3月至8日相繼首推，其首批折實均呎分別為11,036元、12,018元及11,395元。換言之，天鑽作為一個已有數年樓齡的二手屋苑，其平均呎價分別高於三者11.25%、2.16%及7.74%，出現「一手平過二手」的狀況。
此外，上然一至三期發展商去年普遍採取貼市價推盤策略，並提供多項靈活按揭及付款優惠，成功搶佔市場購買力，促使準買家傾向優先考慮一手新盤。面對一手市場的威脅，天鑽業主的叫價能力備受牽制，若要套現往往只能大幅擴大議價空間，這也導致屋苑於2月份接連錄得多宗蝕讓成交。
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同區二手造價較平 削弱天鑽吸引力
除新盤競爭外，同區其他二手屋苑造價較低，亦令天鑽流失部分客源。以距離天鑽步程分別約16及23分鐘的大埔寶馬山及新峰花園為例，前者近期平均成交呎價約10,215元，後者約9,097元。相比之下，天鑽平均呎價達12,277元，較該兩個屋苑分別高出約20.19%及34.95%，差價明顯。
天鑽樓齡僅約6年，會所設施亦較齊全，但目前市況買家選擇眾多，其偏高樓價促使不少準買家轉投造價較平的老牌屋苑。新峰花園及大埔寶馬山樓齡雖高，分別為32年及29年，卻勝在內籠大多不設露台及工作平台，室內空間更見實用，加上傳統大房大廳及梗廚設計，更切合換樓家庭的實際生活需要。
天鑽業主早年買入價較高，如今既要與一手新盤搶客，又要面對同區舊屋苑平價競爭，叫價自然難以企硬。加上市場暫無利好消息帶動，部分業主唯有減價求售，獲利空間大減，甚至需要蝕讓離場。
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圖一：新峰花園
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圖二：大埔寶馬山
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圖三：天鑽2月蝕讓成交
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