財政預算案前瞻｜業界倡印花稅放寬門檻至600萬｜ 買600萬樓可慳10幾萬稅？｜投資者會否借勢捲土重來？
2026年《財政預算案》諮詢工作正進行得如火如荼，各界焦點均落在政府如何運用財政政策刺激經濟。業界再度將寬減印花稅的建議搬上枱面 — 身兼恒基兆業執行董事的地產及建造界立法會議員黃浩明提出一項市場關注的建議，倡議將徵收100元從價印花稅的物業價格上限，由現行的400萬元調升至600萬元。
到底這項建議能否如願打通換樓鏈，為正在復甦的樓市注入新動力？
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慳足六位數現金！新建議600萬樓印花稅從13.5萬降至100元
根據目前的第2標準稅率表，物業價格介乎400萬至600萬元之間，印花稅並非單一稅率。當樓價處於400萬至約493.5萬元時，設有緩衝機制，稅款隨樓價遞增。而當樓價在約493.5萬至600萬元之間，稅率則劃一為2.25%。以一間成交價600萬元的物業為例，買家目前需繳付高達13.5萬元的稅款。
黃浩明的建議若然落實，將令這筆原本高達六位數的稅款，急跌至象徵式的100元。這項改變的核心意義在於現金流的釋放。對於首置客或預算有限的買家而言，原本必須以現金支付、無法加按融資的13.5萬元稅款，將可直接省下。
這筆資金既可用作補貼基本裝修，亦可視為約2.25%的首期緩衝，能顯著降低入場門檻，提升資產的流動。
借鏡歷史：放寬四百萬門檻後的市場現象
評估新政策成效前，不妨回顧去年2月下旬政府放寬400萬元以下物業印花稅時的市場反應。當時政策雖旨在協助市民上車，但亦衍生出其他市場現象。
首先是資金高度集中於細價樓，低交易成本促使資金流入納米樓及舊區單幢樓，導致此類物業呎價攀升，據差估署2025年A類物業(40平方米以下，則約430呎以下的單位)售價指數顯示，指數由去年2月的304.8點升至去年12月的318點，升幅達4.33%，反映小型單位樓價穩步上揚。
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圖一：差餉物業估價署2025年2月起A類物業(40平方米以下)售價指數
其次，極低的稅務成本吸引中小型投資者入場。由於物業僅需微幅升值即可覆蓋佣金及律師費等交易成本，大大增加投資與收租的誘因。
倡免稅門檻升至600萬 進駐市區藍籌盤兼激活換樓鏈
將印花稅免稅門檻進一步提升至600萬元，其實際效益遠超去年政策，主要體現在「改善居住質素」與「重啟換樓鏈」兩大層面。
現時400萬元以下的放盤，多屬偏遠地區的村屋或舊樓。參考28Hse數據，若果買家心儀單位面積較大的單位，此類放盤集中於屯門、元朗、大埔及西貢等區的村屋，雖然部分單位實用面積達700平方呎，但往返市區上班交通需時；加上銀行對村屋按揭審批較為嚴謹，往往影響準買家入市意欲。
對於重視地段的買家而言，若預算只有400萬元，在港九市區恐怕只能入手「納米樓」。參考28Hse放盤資料，篩選交通便利且樓齡20年內的單位(撇除唐樓及舊樓)後，盤源面積大多不足300呎。
以港島東為例，樓齡9年的西灣河柏匯現有5個放盤，最細單位僅190呎，其餘亦只介乎209至211呎，叫價雖全數低於400萬元，但這種空間規格，對於家庭客而言顯然吸引力不足。
相反，600萬元預算則足以進駐市區藍籌屋苑。根據28Hse資料，九龍灣德福花園現時有不少實用面積400多至500多平方呎的兩房單位，叫價介乎498萬至750萬元；美孚新邨亦有實用面積435至635平方呎的兩房戶，叫價僅約498萬至600萬元。
這類屋苑空間足以應付家庭成長需求，且鄰近市區、交通便利、生活配套完善，銀行估價及按揭取態亦較積極。若能減輕此價位物業的稅務負擔，定能鼓勵更多適齡人士置業安居。
此外，這政策是重啟「樓換樓」機制的關鍵。樓市流轉依賴一條由下而上的資金流動鏈：透過稅務寬減增加首置客入市誘因，吸納市場上約600萬元的上車盤；當這批小型單位的原業主成功沽貨套現後，便能取回被鎖定的資金，繼而有能力向上流動，轉購800萬至1,000萬元的三房戶或市區單位。這種連鎖反應能確保資金在不同價位的物業市場間有效循環。
潛在風險：投資者入場是機遇還是泡沫？
當然，市場亦有聲音擔心減稅會引發炒風。回顧去年2月底政府放寬印花稅，沉寂多時的資深投資者及俗稱師奶兵團等散戶往往會迅速重返市場。若600萬元樓價僅徵稅100元，省下的13.5萬元成本將直接推高租金回報，加上現時租金升勢未止，翻查記錄，易發租金指數由去年2月下旬的113.8點上升2.75%至本年1月15日的116.93點，距離1.36%成功突破2019年8月118.54點的歷史高位，現時租金走勢確實會吸引收租客回流。
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低稅率亦有利專攻舊樓收購或翻新的投資者，減低短期轉售或持貨成本，或會帶動市區舊樓交投。
然而，2026年的市場環境與2010年至2021年樓市高峰期截然不同。政府正大力推動北部都會區發展，未來土地供應充裕，加上息口環境維持高企，樓價難以具備大幅炒上的條件。投資者此時入市，更多是為市場注入流動及刺激成交，而非單純的泡沫炒作。政策重點在於恢復市場的正常流轉機制，而非盲目推高樓價。
總結：減稅非托市 重在回復常態
過去數年的辣招雖壓抑投機，卻也影響正常的換樓需求。在經濟溫和復甦之際，政府若能犧牲部分稅收，換取成交量回升及重啟換樓鏈，將能帶動銀行、裝修、法律及地產代理等相關行業發展。
這既能減輕市民置業負擔，又能讓資金流向實質居住需求，只要政府密切監察避免催生新一輪資產泡沫，這無疑是利多於弊的政策方向。
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